Croiser DVF, DPE et BDNB sur une adresse : relier une vente à son diagnostic énergétique et à son bâtiment

Le problème : trois bases, aucune clé commune

Chacune des trois bases décrit un objet différent, et c'est précisément ce qui rend la jointure difficile.

• DVF (DGFiP)

  Décrit une mutation : une date, un prix, une adresse, une ou plusieurs parcelles et locaux. Une même vente produit souvent plusieurs lignes (un appartement, sa cave, son parking), et l'identifiant de ligne est régénéré à chaque rechargement du fichier.

• DPE (ADEME)

  Décrit un logement ou un bâtiment à la date d'un diagnostic. Un immeuble en porte des dizaines, un même logement en accumule plusieurs au fil des ventes et des locations, et la méthode a changé en juillet 2021.

• BDNB (CSTB)

  Décrit un bâtiment, ou un groupe de bâtiments, avec son année de construction, ses matériaux, son nombre de logements et d'étages. Il ne connaît ni la vente ni le logement.

Les adresses ne sont pas normalisées de la même façon dans les trois fichiers, la référence cadastrale n'est renseignée que dans une partie des DPE et n'est unique qu'au sein d'une commune, et une vente peut correspondre à plusieurs diagnostics. Il n'existe donc pas de jointure exacte : il n'y a que des appariements, plus ou moins sûrs, qu'il faut documenter.

Comment Normi fait la jointure

1. 1. Une identité durable pour chaque vente

   L'identifiant de ligne DVF change à chaque rechargement : l'utiliser comme clé de jointure, c'est perdre tous les appariements au rechargement suivant. Normi calcule donc un transaction_group_id stable, dérivé de la date, de l'adresse normalisée et du prix. Les appariements DPE et BDNB sont stockés sur cette clé, et une table de correspondance (18 119 513 lignes) fait le lien avec l'identifiant courant exposé par l'API.

2. 2. Vente → DPE : le diagnostic le plus proche

   Pour chaque vente géocodée, hors ventes en bloc et prix aberrants, Normi retient le diagnostic ADEME le plus proche, dans le même département, à moins de 200 mètres, établi entre 10 ans avant et 1 an après la vente. Un seul diagnostic par vente, ce qui évite qu'une vente dans un grand immeuble pèse autant de fois qu'il y a de logements. La surface et le type de bien ne sont pas comparés : c'est un choix de couverture, et sa conséquence est détaillée plus bas.

3. 3. Vente → BDNB : le bâtiment le plus proche

   Même principe, sans fenêtre de date : le bâtiment BDNB le plus proche à moins de 200 mètres, dans le même département. La distance est conservée et renvoyée par l'API dans match_distance_m. Sur les 17 813 826 rattachements, la distance médiane est de 13,3 m et 95 % sont à moins de 49,8 m. La table n'est publiée que si la couverture par département et la part de rattachements qui se résolvent vers une vente passent leurs seuils de contrôle.

Ce que le croisement permet

L'appariement sert d'abord à des statistiques de zone, où les erreurs individuelles se compensent. Quatre analyses en découlent directement, chacune disponible en REST et en outil MCP.

Exemple réel : une vente à Rennes, en trois appels

Point de départ : la rue Gilles Languedoc à Rennes (35000). Les réponses ci-dessous ont été capturées en production le 24 septembre 2026, raccourcies mais non modifiées. L'exemple part d'une rue plutôt que d'un numéro, et le DVF ne contient aucun nom d'acheteur ni de vendeur.

# 1. Toutes les ventes de la rue → un identifiant de transaction (20 crédits)
curl -H "X-API-Key: $NORMI_API_KEY" \
  "https://mcp.normi.fr/v1/property-history?address=rue%20Gilles%20Languedoc&code_postal=35000"

# 2. Le bâtiment BDNB rattaché à cette vente (2 crédits)
curl -H "X-API-Key: $NORMI_API_KEY" \
  "https://mcp.normi.fr/v1/transactions/18109193/bdnb"

# 3. Le prix au m² par classe DPE dans le code postal (10 crédits)
curl -H "X-API-Key: $NORMI_API_KEY" \
  "https://mcp.normi.fr/v1/stats/dpe-premium?code_postal=35000&type_local=Appartement"

1. L'historique de la rue donne l'identifiant de la vente

Vingt-deux ventes depuis 2014. Celle qui nous intéresse : un appartement de 4 pièces, 86.59 m², vendu le 30 décembre 2025 à 6 045 €/m². Les ventes en VEFA de 2022 et 2024 dans la même rue signalent déjà un programme neuf.

{
  "address_normalized": "… RUE GILLES LANGUEDOC, 35000 RENNES",
  "transactions": [
    {
      "id": 18109193,
      "date": "2025-12-30",
      "price_per_m2": 6045,
      "surface": 86.59,
      "type": "Appartement",
      "rooms": 4,
      "nature": "Vente"
    },
    {
      "id": 16417807,
      "date": "2024-11-29",
      "price_per_m2": 5908,
      "surface": 76,
      "type": "Appartement",
      "rooms": 3,
      "nature": "Vente en l'état futur d'achèvement"
    },
    {
      "id": 16409675,
      "date": "2024-11-28",
      "price_per_m2": 6453,
      "surface": 86,
      "type": "Appartement",
      "rooms": 4,
      "nature": "Vente en l'état futur d'achèvement"
    }
  ],
  "note": "Found 22 transaction(s) at this address"
}

2. Le bâtiment BDNB confirme un immeuble de 2023

{
  "building": {
    "batiment_groupe_id": "bdnb-bg-7LTJ-8KUT-9D4U",
    "annee_construction": 2023,
    "nb_logements": 21,
    "nb_etages": 6,
    "materiaux_murs": "INDETERMINE",
    "materiaux_toit": "INDETERMINE",
    "usage_principal": "Résidentiel collectif",
    "usage_niveau_1": "Résidentiel collectif",
    "dvf_nb_mutations": 5,
    "dvf_prix_m2_median": 6453,
    "match_distance_m": 8
  },
  "transaction_id": "18109193",
  "_credits": {
    "used": 2,
    "remaining": "…"
  }
}

Rattaché à 8 mètres : un immeuble résidentiel collectif de 21 logements sur 6 niveaux, construit en 2023. C'est cohérent avec les ventes en VEFA de l'historique. Les matériaux sont indéterminés : la BDNB ne les renseigne pas encore pour ce bâtiment récent.

3. Le prix au m² par classe DPE situe la vente dans son marché

À 6 045 €/m², la vente se situe nettement au-dessus de toutes les médianes de classe du 35000, ce qu'on attend d'un appartement neuf. Le tableau montre aussi pourquoi une valeur verte ne se lit jamais brute : ici, les logements classés G se vendent plus cher au m² que la médiane. Une explication plausible, que ce tableau ne suffit pas à établir : dans ce code postal central, les passoires sont souvent de petites surfaces anciennes et bien placées, deux facteurs qui élèvent le prix au m². La classe DPE se confond alors avec la localisation et la surface ; il faut comparer à type, surface et quartier comparables avant de conclure.

La même question en MCP

Depuis Claude, ChatGPT ou tout client MCP connecté à Normi, une seule demande suffit. L'assistant enchaîne lookup_property_history, get_building_characteristics puis analyze_dpe_price_premium, pour les mêmes 32 crédits.

Retrouve les ventes rue Gilles Languedoc à Rennes (35000). Pour l'appartement de 4 pièces vendu le 30 décembre 2025, donne-moi les caractéristiques du bâtiment, puis compare son prix au m² à la médiane par classe DPE des appartements du 35000.

Pour brancher le serveur : installer le serveur MCP Normi.

Chiffres du corpus

Ces chiffres sont lus dans un instantané du corpus recalculé après chaque chargement de données, jamais calculés à la volée. Le chiffre DPE compte des transactions distinctes, pas des paires d'appariement.

lignes DVF rattachées à un bâtiment BDNB

17 813 826

départements couverts par l'appariement BDNB

93 / 93

distance médiane entre la vente et le bâtiment retenu

13,3 m

95ᵉ centile de cette distance

49,8 m