DVF brut vs DVF nettoyé : ventes en bloc, prix aberrants et VEFA

Pourquoi ne pas utiliser le DVF brut directement ?

Les fichiers « Demandes de valeurs foncières » et l'API DVF d'Etalab sont gratuits, complets et fidèles à la source. C'est précisément leur rôle : restituer les mutations telles qu'elles ont été déclarées, sans les interpréter. Pour afficher les ventes d'une parcelle, c'est ce qu'il faut.

Pour calculer un prix au m², une médiane ou une tendance, en revanche, chaque ligne doit d'abord répondre à trois questions : est-ce une vente ? Le prix se rapporte-t-il à ce seul bien ? La surface permet-elle de le ramener au m² ? Le fichier ne donne pas la réponse. Il faut la calculer, et c'est ce travail que Normi fait une fois pour toutes, à l'ingestion.

Ce qui est écarté à l'ingestion

Trois catégories de lignes ne peuvent pas produire un prix au m² fiable. Elles ne sont pas chargées dans la base, et ne sont donc pas récupérables par l'API.

Ce qui est gardé, mais marqué

Deux autres catégories ont un prix réel, mais qui ne décrit pas le marché de la revente d'un logement. Normi les conserve et les marque, pour que chacun décide.

• Ventes en bloc : 6,7 % des lignes publiées (1 208 430)

  Une mutation qui porte sur un immeuble, un lot de parkings ou un portefeuille de logements n'a qu'un prix global, répété sur chacune de ses lignes. Une ligne est marquée is_bulk_sale quand elle compte plus de 3 lots, ou quand la somme de ses surfaces Carrez dépasse 1,8 fois sa surface bâtie, signe que plusieurs biens ont été agrégés.

• Ventes en VEFA : 2,6 % des lignes publiées (468 970)

  La vente en l'état futur d'achèvement est un achat de neuf sur plan, à un prix de promoteur. Mélangée à l'ancien, elle tire les médianes vers le haut dans les quartiers en construction. La ligne est marquée is_vefa à partir de sa nature de mutation.

Au total, 1 648 774 lignes (9,1 %) sont en bloc ou en VEFA. Par ailleurs, 99,7 % des lignes publiées ont des coordonnées, ce qui les rend interrogeables par rayon.

Comment Normi applique ces filtres

Les outils d'estimation et de comparaison (estimate_property_value, compare_locations, get_zonal_price_distribution) excluent la VEFA sans option. Deux outils ne l'excluent pas encore : analyze_market_activity, qui mesure les volumes, et score_market_health. Le paramètre exclude_outliers est obsolète : les prix aberrants ne sont jamais chargés, il n'a donc rien à exclure. Il reste accepté pour ne pas casser les appels existants, mais il est ignoré.

Pour comparer les deux versions vous-même, lancez la même requête avec et sans filtres. L'API limite les requêtes par commune aux deux dernières années : ses chiffres portent donc sur une fenêtre plus courte que le tableau ci-dessous et en diffèrent légèrement.

# Médiane avec les filtres par défaut
curl -H "X-API-Key: $NORMI_API_KEY" \
  "https://mcp.normi.fr/v1/stats/market?commune=MONTPELLIER&type_local=Appartement"

# La même, ventes en bloc et VEFA incluses
curl -H "X-API-Key: $NORMI_API_KEY" \
  "https://mcp.normi.fr/v1/stats/market?commune=MONTPELLIER&type_local=Appartement&exclude_bulk_sales=false&exclude_vefa=false"

Avant / après : la médiane des appartements, 2024-2025

Six grandes communes, toutes celles que nous avons mesurées. « Avant » compte toutes les lignes publiées (les prix aberrants en sont donc déjà absents), « après » exclut les ventes en bloc et en VEFA.

SELECT commune,
  count(*),
  percentile_cont(0.5) WITHIN GROUP (ORDER BY prix_m2),
  count(*) FILTER (WHERE NOT is_bulk_sale AND NOT is_vefa),
  percentile_cont(0.5) WITHIN GROUP (ORDER BY prix_m2)
    FILTER (WHERE NOT is_bulk_sale AND NOT is_vefa)
FROM dvf_transactions
WHERE commune IN ('BORDEAUX','LILLE','MONTPELLIER','NANTES','PARIS 15','TOULOUSE')
  AND computed_type_local = 'Appartement' AND prix_m2 IS NOT NULL
  AND date_mutation >= '2024-01-01' AND date_mutation < '2026-01-01'
GROUP BY commune;