Prix immobilier à Saint-Jean-de-Luz
Code postal 64500 · Données jusqu'en 2025 · 2 687 transactions
Saint-Jean-de-Luz est une station balnéaire de la côte basque, entre Biarritz et la frontière espagnole, dans les Pyrénées-Atlantiques (région Nouvelle-Aquitaine).
Saint-Jean-de-Luz occupe la seule baie fermée de la côte basque française, protégée par ses digues, entre Guéthary et Hendaye. Port de pêche devenu station de villégiature dès le dix-neuvième siècle, la commune est physiquement contrainte par la mer, la Nivelle et le relief, ce qui plafonne durablement l'offre.
La baie protégée par ses trois digues, la Grande Plage, l'église Saint-Jean-Baptiste, la maison Louis-XIV sur le port de pêche et la Nivelle qui sépare la ville de Ciboure bornent un centre où l'offre est structurellement contrainte.
Sur les deux dernières années, 163 ventes d'appartements ont été enregistrées, avec une médiane de 6 000 €/m² et un prix de vente médian de 274 700 €. La surface médiane vendue s'établit à 48 m², un calibre familial intermédiaire. Les maisons se négocient 27 % en dessous, à 4 724 €/m².
Maisons labourdines à colombages, villas balnéaires de la Belle Époque et résidences de bord de mer construites entre 1960 et 1990 composent l'essentiel du parc. Les appartements dominent les mutations, ce qui est rare pour une commune de cette taille et tient directement au poids de la résidence secondaire.
Saint-Jean-de-Luz affiche les niveaux au mètre carré les plus élevés du cohorte hors Île-de-France, avec un appartement plus cher que la maison — inversion classique des marchés de front de mer, où la vue et la proximité de la plage priment sur la surface. Les prix y sont largement déconnectés des revenus résidents.
La demande est dominée par la résidence secondaire — acquéreurs parisiens, bordelais, toulousains et espagnols — et par une clientèle de retraités aisés. La demande résidente permanente, adossée à la pêche, au tourisme et au commerce, ne pèse que marginalement dans la formation des prix. La proximité de la frontière et de l'agglomération de Bayonne complète le bassin d'acquéreurs.
Prix de vente — données DVF
5 100€/m²
2 067 transactions
4 597€/m²
620 transactions
Prix médian au m² — transactions DVF (DGFiP). Ventes atypiques et lots multiples exclus.
Évolution des prix — appartements
| Trimestre | Ventes | Médiane €/m² | Prix médian |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 39 | 5 586 € | 275 000 € |
| T1 2025 | 29 | 6 326 € | 287 200 € |
| T2 2025 | 33 | 5 870 € | 304 000 € |
| T3 2025 | 37 | 6 291 € | 275 000 € |
| T4 2025 | 25 | 5 802 € | 262 100 € |
Le prix médian au mètre carré des appartements a progressé de 3,9 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, de 5 586 €/m² à 5 802 €/m². La pente est régulière et reste dans l'ordre de grandeur de l'inflation immobilière.
L'amplitude reste contenue : 5 586 €/m² au 4e trimestre 2024 pour un point haut à 6 326 €/m² au 1e trimestre 2025, soit 13 % d'écart entre les deux extrêmes de la période.
La série est heurtée — les variations trimestrielles s'annulent presque autant qu'elles s'additionnent. Sur ce marché, seule la comparaison d'une année complète à la précédente a du sens ; les points trimestriels pris isolément sont du bruit.
Le trimestre le mieux fourni est le 4e trimestre 2024, avec 39 ventes et une médiane de 5 586 €/m² pour une surface moyenne de 57 m². C'est le point de la série sur lequel s'appuyer en priorité, les trimestres à faible effectif étant davantage exposés aux effets de composition.
Activité et saisonnalité du marché
- 2024-10 : 41 ventes
- 2024-11 : 26 ventes
- 2024-12 : 56 ventes
- 2025-01 : 33 ventes
- 2025-02 : 20 ventes
- 2025-03 : 30 ventes
- 2025-04 : 45 ventes
- 2025-05 : 23 ventes
- 2025-06 : 32 ventes
- 2025-07 : 36 ventes
- 2025-08 : 23 ventes
- 2025-09 : 34 ventes
- 2025-10 : 30 ventes
- 2025-11 : 22 ventes
- 2025-12 : 46 ventes
Nombre de mutations par mois sur 24 mois, tous types de biens confondus.
Tous types de biens confondus, 497 mutations ont été enregistrées entre octobre 2024 et décembre 2025, soit 15 mois de données publiées et une moyenne de 33 ventes par mois.
La comparaison d'une année sur l'autre n'est pas faite ici : la publication annuelle des données par la DGFiP ne laisse que 15 mois exploitables sur la fenêtre de vingt-quatre mois, et opposer douze mois pleins à une année tronquée mesurerait le calendrier de publication, pas le marché. Les 374 ventes des douze derniers mois publiés servent donc de référence brute.
Les trois mois les plus chargés de la période sont décembre 2024 (56 ventes), décembre 2025 (46 ventes), avril 2025 (45 ventes). À l'inverse, l'activité tombe au plus bas en février 2025 (20), novembre 2025 (22), août 2025 (23). Ces creux correspondent le plus souvent à des périodes de signature ralenties chez les notaires plutôt qu'à une désaffection des acquéreurs.
Le calendrier pèse peu : le mois le plus actif, décembre 2024, totalise 56 ventes contre 20 pour le plus calme, février 2025. Les flux sont répartis assez régulièrement sur l'année.
Dispersion des prix et fiabilité de la médiane
| Type | Ventes | Minimum €/m² | Médiane €/m² | Moyenne €/m² | Maximum €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 163 | 1 694 € | 6 000 € | 6 147 € | 16 884 € |
| Maisons | 73 | 952 € | 4 724 € | 5 554 € | 13 667 € |
Sur 163 ventes d'appartements, les prix au mètre carré s'étalent de 1 694 €/m² à 16 884 €/m² pour une médiane de 6 000 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Sur 73 ventes de maisons, les prix au mètre carré s'étalent de 952 €/m² à 13 667 €/m² pour une médiane de 4 724 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. La moyenne (5 554 €/m²) dépasse nettement la médiane, signe que quelques ventes très hautes tirent la distribution vers le haut.
Score de santé du marché
- Volume vs historique
- 5/34
- Tendance de prix 12 mois
- 13/33
- Dispersion des valeurs
- 8/33
Le score de santé de marché atteint 26 sur 100 (calme), calculé sur 24 ventes d'appartements des douze derniers mois. Il agrège trois composantes : le volume rapporté à l'historique, la trajectoire de prix sur un an et la dispersion des valeurs.
Le volume récent est inférieur de 69 % au rythme historique (5/34). Le marché tourne au ralenti, ce qui pénalise cette composante du score.
Sur douze mois glissants, la médiane au mètre carré évolue de -3,3 % (13/33). La composante prix pèse donc sur le score.
Le coefficient de variation atteint 0,38 (8/33) : les prix sont très dispersés autour de leur centre, et toute valeur unique donnée pour la commune entière est à manier avec précaution.
Diagnostics énergétiques (DPE)
3 847 transactions avec DPE apparié
Prime verte / décote thermique vs classe D — appartements
Écart de prix médian au m² par rapport aux biens de classe D (baseline de marché).
Prix médian au m² par classe énergétique, avec écart interquartile
| Classe | Ventes | 1er quartile | Médiane €/m² | 3e quartile |
|---|---|---|---|---|
| A | 48 | 3 488 € | 4 191 € | 4 819 € |
| B | 121 | 3 419 € | 4 295 € | 5 385 € |
| C | 441 | 3 750 € | 4 981 € | 6 610 € |
| D | 660 | 3 940 € | 5 060 € | 6 330 € |
| E | 359 | 3 902 € | 5 037 € | 6 571 € |
| F | 110 | 4 475 € | 5 702 € | 7 413 € |
| G | 20⚠ | 6 562 € | 7 662 € | 8 939 € |
⚠ signale moins de 30 ventes appariées pour la classe — écart interquartile à interpréter avec précaution.
1 759 ventes d'appartements ont pu être appariées à un diagnostic de performance énergétique, par rapprochement géographique entre la base ADEME et les mutations DVF. 6 classes disposent d'un effectif suffisant pour être lues sans réserve.
L'écart le plus large sépare la classe F (5 702 €/m² médians) de la classe A (4 191 €/m²), soit 36 %. Ce différentiel est cohérent avec la valeur verte observée à l'échelle nationale, sans excès local particulier.
L'intervalle interquartile éclaire ce que la médiane cache. La classe C est la plus dispersée : la moitié centrale des ventes s'y étale de 3 750 €/m² à 6 610 €/m², soit 57 % de la médiane. Deux biens de même étiquette peuvent donc s'échanger à des prix très différents dans la même commune.
Les biens classés A s'échangent 17 % en dessous de la classe D. Cette inversion, contre-intuitive, tient généralement à la localisation : le neuf performant se construit en périphérie, la classe D occupe le centre.
Classe par classe, en prenant la classe D (660 ventes, 5 060 €/m²) comme point de comparaison : la classe A (48 ventes) ressort nettement en dessous de la référence, à 4 191 €/m² ; la classe B (121 ventes) ressort nettement en dessous de la référence, à 4 295 €/m² ; la classe C (441 ventes) ressort au niveau de la référence, à 4 981 €/m² ; la classe E (359 ventes) ressort au niveau de la référence, à 5 037 €/m² ; la classe F (110 ventes) ressort nettement au-dessus de la référence, à 5 702 €/m² ; la classe G (20 ventes) ressort nettement au-dessus de la référence, à 7 662 €/m². Cette ventilation vaut pour les appartements uniquement, le segment qui porte le marché local.
Les passoires thermiques pèsent 9,0 % des transactions récentes appariées à un DPE, un niveau proche de la moyenne nationale.
Passoires thermiques (F+G) — 3 dernières années
59 biens vendus (9.0 % des transactions avec DPE)
Ces biens sont concernés par l'interdiction progressive de location (loi Climat 2025–2028).
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Ventes (2 ans) | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| Saint-Jean-de-Luz | 163 | 6 000 € |
| Hendaye | 184 | 4 604 € |
| Lons | 39 | 2 331 € |
| Billere | 74 | 2 230 € |
| Orthez | 49 | 1 862 € |
Pour situer Saint-Jean-de-Luz, la comparaison retient les communes des Pyrénées-Atlantiques dont le volume de ventes appariées à un DPE est le plus proche : Hendaye, Lons, Billere, Orthez. Comparer à des marchés de taille voisine évite l'écueil du face-à-face avec la préfecture.
Saint-Jean-de-Luz arrive en tête de ce groupe avec 6 000 €/m² pour les appartements, devant Hendaye (4 604 €/m²).
Dans le détail : Hendaye revient 23 % moins cher (4 604 €/m², 184 ventes) ; Lons revient 61 % moins cher (2 331 €/m², 39 ventes) ; Billere revient 63 % moins cher (2 230 €/m², 74 ventes) ; Orthez revient 69 % moins cher (1 862 €/m², 49 ventes).
L'écart interne au groupe est considérable — 147 % entre Hendaye et Orthez — alors que ces communes appartiennent au même département et pèsent un volume comparable. La géographie fine prime largement sur l'appartenance administrative.
Précautions de lecture propres à Saint-Jean-de-Luz
Le décalage entre les prix et les revenus des résidents est ici structurel : aucun indicateur de pouvoir d'achat local ne permet d'expliquer les niveaux observés. Les mesures d'encadrement du changement d'usage et de la résidence secondaire adoptées au Pays basque modifient par ailleurs les conditions du marché d'une manière que les séries historiques ne reflètent pas encore.
Accédez à ces données via l'API Normi
Ces statistiques sont disponibles en temps réel via l'API REST et le serveur MCP Normi. Intégrez les prix DVF et les données DPE dans vos analyses, agents IA ou outils métier.
Comment lire ces données immobilières ?
Les prix affichés proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières en France publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Chaque vente notariée depuis 2014 y est enregistrée avec le prix, la surface et l'adresse exacte.
Le prix médian au m² est calculé sur l'ensemble des transactions disponibles pour Saint-Jean-de-Luz, en excluant automatiquement les ventes atypiques (lots multiples, prix aberrants) pour refléter le marché réel. Il est plus robuste que la moyenne, qui peut être faussée par quelques biens exceptionnels.
Les données DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) proviennent de l'ADEME et sont croisées avec les transactions DVF par référence cadastrale. La prime verte mesure l'écart de prix entre les biens éco-performants (classes A–B) et la classe D (référence de marché). Une prime positive signifie que les acheteurs payent un surplus pour l'efficacité énergétique — tendance qui s'accélère depuis la loi Climat et Résilience (2021) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Ces données sont accessibles en temps réel via l'API REST Normi et le serveur MCP pour les agents IA (Claude, Cursor, etc.).
Questions fréquentes
- Quel est le prix au m² à Saint-Jean-de-Luz en 2026 ?
- Le prix médian au mètre carré à Saint-Jean-de-Luz (64500) est de 6 000 €/m² pour un appartement et de 4 724 €/m² pour une maison, calculé sur 163 ventes des deux dernières années. Ventes en bloc, valeurs aberrantes et ventes en l'état futur d'achèvement sont exclues.
- Les prix montent-ils ou baissent-ils à Saint-Jean-de-Luz ?
- Ils montent. Entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, la médiane au mètre carré des appartements est passée de 5 586 €/m² à 5 802 €/m², soit +3,9 %.
- Combien de biens se vendent chaque année à Saint-Jean-de-Luz ?
- 374 mutations ont été enregistrées sur les douze derniers mois publiés, tous types de biens confondus, soit une moyenne de 33 ventes par mois sur les 15 mois de données disponibles.
- Le DPE fait-il varier les prix à Saint-Jean-de-Luz ?
- Pas dans le sens attendu. Les appartements de classe A s'échangent -17 % par rapport à la classe D : sur cette commune, la localisation et l'époque de construction pèsent plus lourd que l'étiquette. La classe G, elle, se situe à +51 % de cette même référence. Ces écarts sont calculés sur les ventes d'appartements appariées à un diagnostic ADEME.
- Saint-Jean-de-Luz est-elle chère par rapport aux communes voisines ?
- Rapportée aux communes des Pyrénées-Atlantiques de volume comparable (Hendaye, Billere, Lons, Orthez), Saint-Jean-de-Luz est plus chère que 4 d'entre elles sur 4, avec 6 000 €/m² pour un appartement.
- D'où viennent les données immobilières de Saint-Jean-de-Luz ?
- Les prix proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab, et les diagnostics de la base DPE de l'ADEME. Normi nettoie, géocode et apparie ces deux sources, puis expose le résultat via une API REST et un serveur MCP.
Données DVF publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab. DPE publiés par l'ADEME. Traitées et distribuées par Normi.