Prix immobilier à Montmorency
Code postal 95160 · Données jusqu'en 2025 · 3 018 transactions
Montmorency est une commune de coteau du Val-d'Oise, en bordure de la forêt de Montmorency, dans le Val-d'Oise (région Île-de-France).
Montmorency s'étage sur le coteau qui domine la plaine de France, adossée à la forêt domaniale de Montmorency, l'un des plus vastes massifs boisés d'Île-de-France. Ville d'histoire — Jean-Jacques Rousseau y séjourna à l'Ermitage —, elle a conservé un centre ancien perché et une couronne résidentielle héritée de la villégiature parisienne.
La forêt domaniale de Montmorency, la collégiale Saint-Martin perchée sur le coteau, le musée Jean-Jacques-Rousseau et la descente vers la plaine de France constituent les repères d'une commune dont la valeur se lit d'abord à l'altitude.
Sur les deux dernières années, 53 ventes d'appartements ont été enregistrées, avec une médiane de 4 188 €/m² et un prix de vente médian de 184 000 €. La surface médiane vendue s'établit à 46 m², un calibre familial intermédiaire. Le prix au mètre carré des maisons lui est pratiquement identique (4 224 €/m²), ce qui indique un arbitrage fait sur la localisation plutôt que sur le type de bien.
Le parc associe maisons bourgeoises de coteau, pavillons du début du vingtième siècle et copropriétés des années 1960 à 1980 installées en bas de pente. La topographie sépare nettement ces sous-marchés : le haut, patrimonial et rare, et le bas, plus banalisé et mieux desservi.
Montmorency est la commune la moins profonde du cohorte en volume de transactions appariées à un DPE : elle constitue le plancher de l'échantillon retenu, et sert précisément à vérifier que les sections de la page se suppriment proprement lorsque les effectifs deviennent trop minces. Appartements et maisons s'y échangent à des niveaux très proches.
La demande vient de familles franciliennes cherchant un cadre résidentiel arboré à proximité de la forêt, et d'une clientèle de secundo-accédants du Val-d'Oise. L'emploi local est essentiellement tertiaire et hospitalier ; la commune fonctionne comme lieu de résidence pour des actifs travaillant à Paris ou dans les pôles de la boucle nord de la Seine.
Prix de vente — données DVF
3 640€/m²
1 739 transactions
3 889€/m²
1 279 transactions
Prix médian au m² — transactions DVF (DGFiP). Ventes atypiques et lots multiples exclus.
Évolution des prix — appartements
| Trimestre | Ventes | Médiane €/m² | Prix médian |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 13 | 4 212 € | 198 000 € |
| T1 2025 | 8 | 3 404 € | 165 000 € |
| T2 2025 | 10 | 4 355 € | 199 029 € |
| T3 2025 | 15 | 4 233 € | 197 000 € |
| T4 2025 | 7 | 3 061 € | 115 000 € |
Le prix médian au mètre carré des appartements a reculé de 27,3 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, en passant de 4 212 €/m² à 3 061 €/m². Une correction de cette ampleur sur 5 trimestres traduit un retournement, pas une respiration de marché.
L'amplitude intra-période est importante : le point haut se situe au 2e trimestre 2025 (4 355 €/m²) et le point bas au 4e trimestre 2025 (3 061 €/m²), soit 42 % d'écart. Sur un volume trimestriel modeste, une telle oscillation relève autant de la composition des biens vendus que d'un mouvement de fond.
La direction est tenue d'un trimestre sur l'autre : 75 % des variations vont dans le même sens, ce qui rend l'extrapolation à court terme raisonnablement fiable.
Le trimestre le mieux fourni est le 3e trimestre 2025, avec 15 ventes et une médiane de 4 233 €/m² pour une surface moyenne de 53 m². C'est le point de la série sur lequel s'appuyer en priorité, les trimestres à faible effectif étant davantage exposés aux effets de composition.
Activité et saisonnalité du marché
- 2024-10 : 28 ventes
- 2024-11 : 23 ventes
- 2024-12 : 32 ventes
- 2025-01 : 19 ventes
- 2025-02 : 15 ventes
- 2025-03 : 18 ventes
- 2025-04 : 28 ventes
- 2025-05 : 19 ventes
- 2025-06 : 29 ventes
- 2025-07 : 37 ventes
- 2025-08 : 17 ventes
- 2025-09 : 34 ventes
- 2025-10 : 25 ventes
- 2025-11 : 22 ventes
- 2025-12 : 21 ventes
Nombre de mutations par mois sur 24 mois, tous types de biens confondus.
Tous types de biens confondus, 367 mutations ont été enregistrées entre octobre 2024 et décembre 2025, soit 15 mois de données publiées et une moyenne de 24 ventes par mois.
La comparaison d'une année sur l'autre n'est pas faite ici : la publication annuelle des données par la DGFiP ne laisse que 15 mois exploitables sur la fenêtre de vingt-quatre mois, et opposer douze mois pleins à une année tronquée mesurerait le calendrier de publication, pas le marché. Les 284 ventes des douze derniers mois publiés servent donc de référence brute.
Les trois mois les plus chargés de la période sont juillet 2025 (37 ventes), septembre 2025 (34 ventes), décembre 2024 (32 ventes). À l'inverse, l'activité tombe au plus bas en février 2025 (15), août 2025 (17), mars 2025 (18). Ces creux correspondent le plus souvent à des périodes de signature ralenties chez les notaires plutôt qu'à une désaffection des acquéreurs.
Le calendrier pèse peu : le mois le plus actif, juillet 2025, totalise 37 ventes contre 15 pour le plus calme, février 2025. Les flux sont répartis assez régulièrement sur l'année.
Dispersion des prix et fiabilité de la médiane
| Type | Ventes | Minimum €/m² | Médiane €/m² | Moyenne €/m² | Maximum €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 53 | 1 355 € | 4 188 € | 4 122 € | 8 471 € |
| Maisons | 95 | 775 € | 4 224 € | 4 066 € | 8 917 € |
Sur 53 ventes d'appartements, les prix au mètre carré s'étalent de 1 355 €/m² à 8 471 €/m² pour une médiane de 4 188 €/m². Le haut de marché vaut plus de quatre fois le bas de marché. Sur un tel étalement, une estimation fondée sur la seule médiane communale est trompeuse : il faut passer par des comparables géolocalisés. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Sur 95 ventes de maisons, les prix au mètre carré s'étalent de 775 €/m² à 8 917 €/m² pour une médiane de 4 224 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Diagnostics énergétiques (DPE)
3 718 transactions avec DPE apparié
Prime verte / décote thermique vs classe D — appartements
Écart de prix médian au m² par rapport aux biens de classe D (baseline de marché).
Prix médian au m² par classe énergétique, avec écart interquartile
| Classe | Ventes | 1er quartile | Médiane €/m² | 3e quartile |
|---|---|---|---|---|
| A | 7⚠ | 2 872 € | 3 467 € | 3 556 € |
| B | 12⚠ | 4 864 € | 5 629 € | 5 943 € |
| C | 167 | 3 554 € | 4 200 € | 4 986 € |
| D | 423 | 2 992 € | 3 559 € | 4 227 € |
| E | 479 | 2 859 € | 3 470 € | 4 048 € |
| F | 198 | 2 673 € | 3 243 € | 4 010 € |
| G | 90 | 3 420 € | 4 038 € | 4 546 € |
⚠ signale moins de 30 ventes appariées pour la classe — écart interquartile à interpréter avec précaution.
1 376 ventes d'appartements ont pu être appariées à un diagnostic de performance énergétique, par rapprochement géographique entre la base ADEME et les mutations DVF. 5 classes disposent d'un effectif suffisant pour être lues sans réserve.
L'écart le plus large sépare la classe C (4 200 €/m² médians) de la classe F (3 243 €/m²), soit 30 %. Ce différentiel est cohérent avec la valeur verte observée à l'échelle nationale, sans excès local particulier.
L'intervalle interquartile éclaire ce que la médiane cache. La classe F est la plus dispersée : la moitié centrale des ventes s'y étale de 2 673 €/m² à 4 010 €/m², soit 41 % de la médiane. Deux biens de même étiquette peuvent donc s'échanger à des prix très différents dans la même commune.
Les biens classés A s'échangent 3 % en dessous de la classe D. Cette inversion, contre-intuitive, tient généralement à la localisation : le neuf performant se construit en périphérie, la classe D occupe le centre.
Classe par classe, en prenant la classe D (423 ventes, 3 559 €/m²) comme point de comparaison : la classe A (7 ventes) ressort au niveau de la référence, à 3 467 €/m² ; la classe B (12 ventes) ressort nettement au-dessus de la référence, à 5 629 €/m² ; la classe C (167 ventes) ressort nettement au-dessus de la référence, à 4 200 €/m² ; la classe E (479 ventes) ressort au niveau de la référence, à 3 470 €/m² ; la classe F (198 ventes) ressort légèrement en dessous de la référence, à 3 243 €/m² ; la classe G (90 ventes) ressort nettement au-dessus de la référence, à 4 038 €/m². Cette ventilation vaut pour les appartements uniquement, le segment qui porte le marché local.
Les passoires thermiques (classes F et G) représentent 21,1 % des transactions récentes appariées à un DPE — une part élevée, qui expose une fraction notable du parc local au calendrier de la loi Climat et Résilience.
Passoires thermiques (F+G) — 3 dernières années
88 biens vendus (21.1 % des transactions avec DPE)
Ces biens sont concernés par l'interdiction progressive de location (loi Climat 2025–2028).
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Ventes (2 ans) | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| Eaubonne | 51 | 4 586 € |
| Montmorency | 53 | 4 188 € |
| Saint-Ouen-l-Aumone | 88 | 3 235 € |
| Saint-Leu-La-Foret | 47 | 3 191 € |
| Sarcelles | 42 | 2 842 € |
Pour situer Montmorency, la comparaison retient les communes du Val-d'Oise dont le volume de ventes appariées à un DPE est le plus proche : Eaubonne, Saint-Ouen-l-Aumone, Saint-Leu-La-Foret, Sarcelles. Comparer à des marchés de taille voisine évite l'écueil du face-à-face avec la préfecture.
Montmorency se place au milieu de ce groupe : 1 commune plus chère — Eaubonne à 4 586 €/m² — et 3 moins chères, Saint-Ouen-l-Aumone à 3 235 €/m², Saint-Leu-La-Foret à 3 191 €/m², Sarcelles à 2 842 €/m².
Dans le détail : Eaubonne coûte 9 % de plus (4 586 €/m², 51 ventes) ; Saint-Ouen-l-Aumone revient 23 % moins cher (3 235 €/m², 88 ventes) ; Saint-Leu-La-Foret revient 24 % moins cher (3 191 €/m², 47 ventes) ; Sarcelles revient 32 % moins cher (2 842 €/m², 42 ventes).
L'écart interne au groupe est considérable — 61 % entre Eaubonne et Sarcelles — alors que ces communes appartiennent au même département et pèsent un volume comparable. La géographie fine prime largement sur l'appartenance administrative.
Précautions de lecture propres à Montmorency
Avec le plus petit volume de ventes appariées à un diagnostic de tout le groupe étudié, Montmorency est la commune où les découpes fines atteignent le plus vite leur limite statistique. Plusieurs sections de cette page peuvent être absentes pour cette raison : c'est un choix délibéré, une section manquante valant mieux qu'un chiffre calculé sur une poignée de ventes.
Accédez à ces données via l'API Normi
Ces statistiques sont disponibles en temps réel via l'API REST et le serveur MCP Normi. Intégrez les prix DVF et les données DPE dans vos analyses, agents IA ou outils métier.
Comment lire ces données immobilières ?
Les prix affichés proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières en France publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Chaque vente notariée depuis 2014 y est enregistrée avec le prix, la surface et l'adresse exacte.
Le prix médian au m² est calculé sur l'ensemble des transactions disponibles pour Montmorency, en excluant automatiquement les ventes atypiques (lots multiples, prix aberrants) pour refléter le marché réel. Il est plus robuste que la moyenne, qui peut être faussée par quelques biens exceptionnels.
Les données DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) proviennent de l'ADEME et sont croisées avec les transactions DVF par référence cadastrale. La prime verte mesure l'écart de prix entre les biens éco-performants (classes A–B) et la classe D (référence de marché). Une prime positive signifie que les acheteurs payent un surplus pour l'efficacité énergétique — tendance qui s'accélère depuis la loi Climat et Résilience (2021) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Ces données sont accessibles en temps réel via l'API REST Normi et le serveur MCP pour les agents IA (Claude, Cursor, etc.).
Questions fréquentes
- Quel est le prix au m² à Montmorency en 2026 ?
- Le prix médian au mètre carré à Montmorency (95160) est de 4 188 €/m² pour un appartement et de 4 224 €/m² pour une maison, calculé sur 53 ventes des deux dernières années. Ventes en bloc, valeurs aberrantes et ventes en l'état futur d'achèvement sont exclues.
- Les prix montent-ils ou baissent-ils à Montmorency ?
- Ils baissent. Entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, la médiane au mètre carré des appartements est passée de 4 212 €/m² à 3 061 €/m², soit -27,3 %.
- Combien de biens se vendent chaque année à Montmorency ?
- 284 mutations ont été enregistrées sur les douze derniers mois publiés, tous types de biens confondus, soit une moyenne de 24 ventes par mois sur les 15 mois de données disponibles.
- Le DPE fait-il varier les prix à Montmorency ?
- Marginalement. Les appartements de classe A ne s'écartent que de -3 % de la classe D, prise comme référence de marché : à cette échelle l'étiquette énergétique n'est pas encore un critère de prix déterminant. La classe G, elle, se situe à +14 % de cette même référence. Ces écarts sont calculés sur les ventes d'appartements appariées à un diagnostic ADEME.
- Montmorency est-elle chère par rapport aux communes voisines ?
- Rapportée aux communes du Val-d'Oise de volume comparable (Saint-Ouen-l-Aumone, Eaubonne, Saint-Leu-La-Foret, Sarcelles), Montmorency est plus chère que 3 d'entre elles sur 4, avec 4 188 €/m² pour un appartement.
- D'où viennent les données immobilières de Montmorency ?
- Les prix proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab, et les diagnostics de la base DPE de l'ADEME. Normi nettoie, géocode et apparie ces deux sources, puis expose le résultat via une API REST et un serveur MCP.
Données DVF publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab. DPE publiés par l'ADEME. Traitées et distribuées par Normi.