Prix immobilier à Le-Bouscat
Code postal 33110 · Données jusqu'en 2025 · 3 912 transactions
Le-Bouscat est une commune résidentielle de Bordeaux Métropole, limitrophe de Bordeaux, dans la Gironde (région Nouvelle-Aquitaine).
Le Bouscat borde Bordeaux au nord-ouest, entre Bruges, Eysines et Caudéran. Petite par la superficie et entièrement urbanisée, la commune s'est constituée comme faubourg résidentiel bourgeois de Bordeaux et a conservé cette fonction, avec l'hippodrome du Bouscat et le parc de la Chêneraie comme repères.
L'hippodrome du Bouscat, le parc de la Chêneraie, le boulevard qui sépare la commune de Bordeaux et les limites avec Caudéran, Bruges et Eysines dessinent une commune entièrement urbanisée sans centre historique dominant.
Sur les deux dernières années, 193 ventes de maisons ont été enregistrées, avec une médiane de 4 828 €/m² et un prix de vente médian de 477 400 €. La surface médiane vendue atteint 97 m², ce qui place ce marché sur des biens de grande taille. Les appartements se négocient 20 % en dessous, à 4 013 €/m².
L'échoppe bordelaise — maison basse en pierre, sur rue, à jardin arrière — structure une part importante du parc, aux côtés de maisons de maître et d'un collectif récent édifié le long des grands axes et autour du tramway. La prépondérance de la maison individuelle sur un territoire aussi contraint est la caractéristique première de ce marché.
Le Bouscat s'échange plus cher en maison qu'en appartement, à rebours de la logique habituelle des communes denses : la rareté porte sur l'échoppe rénovée avec jardin, pas sur le collectif. Le trafic organique de cette page faisait partie du pic mesuré à la mi-juillet, avant l'effondrement de fin juillet.
La demande est essentiellement familiale et bordelaise : des ménages qui cherchent une échoppe avec jardin à quinze minutes du centre de Bordeaux, avec un budget supérieur à la moyenne métropolitaine. La commune bénéficie d'une réputation scolaire et d'un tissu commercial de proximité qui soutiennent cette demande, peu sensible aux variations de court terme.
Prix de vente — données DVF
3 181€/m²
1 649 transactions
4 478€/m²
2 263 transactions
Prix médian au m² — transactions DVF (DGFiP). Ventes atypiques et lots multiples exclus.
Évolution des prix — maisons
| Trimestre | Ventes | Médiane €/m² | Prix médian |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 29 | 4 921 € | 580 000 € |
| T1 2025 | 34 | 4 643 € | 476 500 € |
| T2 2025 | 31 | 5 307 € | 457 425 € |
| T3 2025 | 61 | 4 828 € | 482 000 € |
| T4 2025 | 38 | 4 759 € | 450 142 € |
Le prix médian au mètre carré des maisons s'est érodé de 3,3 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, de 4 921 €/m² à 4 759 €/m². Le mouvement est net sans être brutal : il efface une partie des gains antérieurs.
L'amplitude reste contenue : 4 643 €/m² au 1e trimestre 2025 pour un point haut à 5 307 €/m² au 2e trimestre 2025, soit 14 % d'écart entre les deux extrêmes de la période.
La direction est tenue d'un trimestre sur l'autre : 75 % des variations vont dans le même sens, ce qui rend l'extrapolation à court terme raisonnablement fiable.
Le trimestre le mieux fourni est le 3e trimestre 2025, avec 61 ventes et une médiane de 4 828 €/m² pour une surface moyenne de 115 m². C'est le point de la série sur lequel s'appuyer en priorité, les trimestres à faible effectif étant davantage exposés aux effets de composition.
Activité et saisonnalité du marché
- 2024-10 : 30 ventes
- 2024-11 : 32 ventes
- 2024-12 : 33 ventes
- 2025-01 : 30 ventes
- 2025-02 : 25 ventes
- 2025-03 : 44 ventes
- 2025-04 : 53 ventes
- 2025-05 : 23 ventes
- 2025-06 : 51 ventes
- 2025-07 : 71 ventes
- 2025-08 : 32 ventes
- 2025-09 : 48 ventes
- 2025-10 : 47 ventes
- 2025-11 : 32 ventes
- 2025-12 : 57 ventes
Nombre de mutations par mois sur 24 mois, tous types de biens confondus.
Tous types de biens confondus, 608 mutations ont été enregistrées entre octobre 2024 et décembre 2025, soit 15 mois de données publiées et une moyenne de 41 ventes par mois.
La comparaison d'une année sur l'autre n'est pas faite ici : la publication annuelle des données par la DGFiP ne laisse que 15 mois exploitables sur la fenêtre de vingt-quatre mois, et opposer douze mois pleins à une année tronquée mesurerait le calendrier de publication, pas le marché. Les 513 ventes des douze derniers mois publiés servent donc de référence brute.
Les trois mois les plus chargés de la période sont juillet 2025 (71 ventes), décembre 2025 (57 ventes), avril 2025 (53 ventes). À l'inverse, l'activité tombe au plus bas en mai 2025 (23), février 2025 (25), janvier 2025 (30). Ces creux correspondent le plus souvent à des périodes de signature ralenties chez les notaires plutôt qu'à une désaffection des acquéreurs.
La saisonnalité est marquée : juillet 2025 concentre 71 ventes quand mai 2025 n'en compte que 23. Comparer deux mois éloignés dans le calendrier n'a donc aucun sens ici.
Dispersion des prix et fiabilité de la médiane
| Type | Ventes | Minimum €/m² | Médiane €/m² | Moyenne €/m² | Maximum €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 108 | 1 667 € | 4 013 € | 4 040 € | 10 600 € |
| Maisons | 193 | 1 212 € | 4 828 € | 5 006 € | 12 518 € |
Sur 108 ventes d'appartements, les prix au mètre carré s'étalent de 1 667 €/m² à 10 600 €/m² pour une médiane de 4 013 €/m². Le haut de marché vaut plus de quatre fois le bas de marché. Sur un tel étalement, une estimation fondée sur la seule médiane communale est trompeuse : il faut passer par des comparables géolocalisés. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Sur 193 ventes de maisons, les prix au mètre carré s'étalent de 1 212 €/m² à 12 518 €/m² pour une médiane de 4 828 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Score de santé du marché
- Volume vs historique
- 7/34
- Tendance de prix 12 mois
- 15/33
- Dispersion des valeurs
- 8/33
Le score de santé de marché atteint 30 sur 100 (modéré), calculé sur 38 ventes de maisons des douze derniers mois. Il agrège trois composantes : le volume rapporté à l'historique, la trajectoire de prix sur un an et la dispersion des valeurs.
Le volume récent est inférieur de 57 % au rythme historique (7/34). Le marché tourne au ralenti, ce qui pénalise cette composante du score.
Sur douze mois glissants, la médiane au mètre carré évolue de -1,5 % (15/33). Une variation aussi faible se lit comme une stabilité et non comme une direction.
Le coefficient de variation atteint 0,37 (8/33) : les prix sont très dispersés autour de leur centre, et toute valeur unique donnée pour la commune entière est à manier avec précaution.
Diagnostics énergétiques (DPE)
5 822 transactions avec DPE apparié
Prime verte / décote thermique vs classe D — maisons
Écart de prix médian au m² par rapport aux biens de classe D (baseline de marché).
Prix médian au m² par classe énergétique, avec écart interquartile
| Classe | Ventes | 1er quartile | Médiane €/m² | 3e quartile |
|---|---|---|---|---|
| A | 103 | 3 518 € | 4 741 € | 5 924 € |
| B | 181 | 3 709 € | 4 488 € | 5 857 € |
| C | 639 | 3 652 € | 4 606 € | 5 620 € |
| D | 797 | 3 467 € | 4 412 € | 5 570 € |
| E | 409 | 3 303 € | 4 359 € | 5 354 € |
| F | 97 | 3 378 € | 4 580 € | 5 556 € |
| G | 26⚠ | 3 368 € | 4 389 € | 4 895 € |
⚠ signale moins de 30 ventes appariées pour la classe — écart interquartile à interpréter avec précaution.
2 252 ventes de maisons ont pu être appariées à un diagnostic de performance énergétique, par rapprochement géographique entre la base ADEME et les mutations DVF. 6 classes disposent d'un effectif suffisant pour être lues sans réserve.
L'écart le plus large sépare la classe A (4 741 €/m² médians) de la classe E (4 359 €/m²), soit 9 %. Ce différentiel est faible : sur cette commune, l'étiquette énergétique n'est pas encore un critère de prix déterminant.
L'intervalle interquartile éclaire ce que la médiane cache. La classe A est la plus dispersée : la moitié centrale des ventes s'y étale de 3 518 €/m² à 5 924 €/m², soit 51 % de la médiane. Deux biens de même étiquette peuvent donc s'échanger à des prix très différents dans la même commune.
Les biens classés A ne dépassent la classe D que de 8 %. La prime verte existe mais reste marginale à cette échelle.
À l'autre extrémité, la classe G accuse une décote de 1 % par rapport à la classe D. L'interdiction de location des logements G, entrée en vigueur en 2025 et étendue aux F en 2028, transforme cette décote en donnée de négociation directe.
Classe par classe, en prenant la classe D (797 ventes, 4 412 €/m²) comme point de comparaison : la classe A (103 ventes) ressort légèrement au-dessus de la référence, à 4 741 €/m² ; la classe B (181 ventes) ressort au niveau de la référence, à 4 488 €/m² ; la classe C (639 ventes) ressort légèrement au-dessus de la référence, à 4 606 €/m² ; la classe E (409 ventes) ressort au niveau de la référence, à 4 359 €/m² ; la classe F (97 ventes) ressort légèrement au-dessus de la référence, à 4 580 €/m² ; la classe G (26 ventes) ressort au niveau de la référence, à 4 389 €/m². Cette ventilation vaut pour les maisons uniquement, le segment qui porte le marché local.
Les passoires thermiques ne représentent que 7,3 % des transactions récentes appariées à un DPE : le parc local est peu exposé aux interdictions de location.
Passoires thermiques (F+G) — 3 dernières années
61 biens vendus (7.3 % des transactions avec DPE)
Ces biens sont concernés par l'interdiction progressive de location (loi Climat 2025–2028).
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Ventes (2 ans) | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| Le-Bouscat | 193 | 4 828 € |
| Bruges | 104 | 4 170 € |
| Saint-Medard-en-Jalles | 257 | 3 516 € |
| Eysines | 167 | 3 422 € |
| Cenon | 114 | 3 329 € |
Pour situer Le-Bouscat, la comparaison retient les communes de la Gironde dont le volume de ventes appariées à un DPE est le plus proche : Bruges, Saint-Medard-en-Jalles, Eysines, Cenon. Comparer à des marchés de taille voisine évite l'écueil du face-à-face avec la préfecture.
Le-Bouscat arrive en tête de ce groupe avec 4 828 €/m² pour les maisons, devant Bruges (4 170 €/m²).
Dans le détail : Bruges revient 14 % moins cher (4 170 €/m², 104 ventes) ; Saint-Medard-en-Jalles revient 27 % moins cher (3 516 €/m², 257 ventes) ; Eysines revient 29 % moins cher (3 422 €/m², 167 ventes) ; Cenon revient 31 % moins cher (3 329 €/m², 114 ventes).
L'écart entre les extrêmes du groupe atteint 25 %, ce qui reste modéré pour des communes d'un même département : les niveaux de prix y sont relativement homogènes.
Précautions de lecture propres à Le-Bouscat
Le stock d'échoppes rénovées est étroit et se renouvelle lentement, ce qui rend les médianes sensibles à la composition des ventes d'un trimestre à l'autre. Un trimestre comptant deux ou trois grandes maisons de maître suffit à déplacer la médiane. Sur une commune de cette taille, seule la lecture annuelle est fiable, et la comparaison avec Bordeaux intra-muros est plus instructive que la médiane bousquataise isolée.
Accédez à ces données via l'API Normi
Ces statistiques sont disponibles en temps réel via l'API REST et le serveur MCP Normi. Intégrez les prix DVF et les données DPE dans vos analyses, agents IA ou outils métier.
Comment lire ces données immobilières ?
Les prix affichés proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières en France publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Chaque vente notariée depuis 2014 y est enregistrée avec le prix, la surface et l'adresse exacte.
Le prix médian au m² est calculé sur l'ensemble des transactions disponibles pour Le-Bouscat, en excluant automatiquement les ventes atypiques (lots multiples, prix aberrants) pour refléter le marché réel. Il est plus robuste que la moyenne, qui peut être faussée par quelques biens exceptionnels.
Les données DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) proviennent de l'ADEME et sont croisées avec les transactions DVF par référence cadastrale. La prime verte mesure l'écart de prix entre les biens éco-performants (classes A–B) et la classe D (référence de marché). Une prime positive signifie que les acheteurs payent un surplus pour l'efficacité énergétique — tendance qui s'accélère depuis la loi Climat et Résilience (2021) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Ces données sont accessibles en temps réel via l'API REST Normi et le serveur MCP pour les agents IA (Claude, Cursor, etc.).
Questions fréquentes
- Quel est le prix au m² à Le-Bouscat en 2026 ?
- Le prix médian au mètre carré à Le-Bouscat (33110) est de 4 828 €/m² pour une maison et de 4 013 €/m² pour un appartement, calculé sur 193 ventes des deux dernières années. Ventes en bloc, valeurs aberrantes et ventes en l'état futur d'achèvement sont exclues.
- Les prix montent-ils ou baissent-ils à Le-Bouscat ?
- Ils baissent. Entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, la médiane au mètre carré des maisons est passée de 4 921 €/m² à 4 759 €/m², soit -3,3 %.
- Combien de biens se vendent chaque année à Le-Bouscat ?
- 513 mutations ont été enregistrées sur les douze derniers mois publiés, tous types de biens confondus, soit une moyenne de 41 ventes par mois sur les 15 mois de données disponibles.
- Le DPE fait-il varier les prix à Le-Bouscat ?
- Oui, dans le sens attendu. Les maisons de classe A s'échangent +8 % par rapport à la classe D, prise comme référence de marché. La classe G, elle, se situe à -1 % de cette même référence. Ces écarts sont calculés sur les ventes de maisons appariées à un diagnostic ADEME.
- Le-Bouscat est-elle chère par rapport aux communes voisines ?
- Rapportée aux communes de la Gironde de volume comparable (Eysines, Cenon, Saint-Medard-en-Jalles, Bruges), Le-Bouscat est plus chère que 4 d'entre elles sur 4, avec 4 828 €/m² pour une maison.
- D'où viennent les données immobilières de Le-Bouscat ?
- Les prix proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab, et les diagnostics de la base DPE de l'ADEME. Normi nettoie, géocode et apparie ces deux sources, puis expose le résultat via une API REST et un serveur MCP.
Données DVF publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab. DPE publiés par l'ADEME. Traitées et distribuées par Normi.