Prix immobilier à La-Teste-de-Buch
Code postal 33260
La-Teste-de-Buch est une commune du bassin d'Arcachon qui s'étend de la dune du Pilat au bourg de Cazaux, dans la Gironde (région Nouvelle-Aquitaine).
La Teste-de-Buch est l'une des communes les plus étendues de Gironde : elle court du bassin d'Arcachon à l'océan, englobe la dune du Pilat, la forêt usagère et le lac de Cazaux. Cette géographie très étirée fait cohabiter un centre-ville de bassin, des quartiers de villégiature forestière et un bourg intérieur, avec des marchés locaux qui n'ont presque rien en commun.
La dune du Pilat, le port ostréicole, la forêt usagère, le lac de Cazaux et le secteur de Pyla-sur-Mer bornent un territoire communal étiré dont les extrémités n'ont pas le même marché immobilier.
Sur les deux dernières années, 86 ventes d'appartements ont été enregistrées, avec une médiane de 4 700 €/m² et un prix de vente médian de 240 000 €. La surface médiane vendue s'établit à 50 m², un calibre familial intermédiaire. Le prix au mètre carré des maisons lui est pratiquement identique (4 688 €/m²), ce qui indique un arbitrage fait sur la localisation plutôt que sur le type de bien.
Le parc est dominé par la maison individuelle : villas arcachonnaises, maisons de plain-pied sous les pins, constructions récentes des lotissements de la périphérie. Le collectif reste minoritaire et récent, ce qui donne une distribution énergétique plus favorable que dans les villes à centre ancien, mais aussi un échantillon d'appartements trop mince pour supporter des découpes fines.
La pression de la résidence secondaire, accentuée depuis 2020, place les niveaux au mètre carré au-dessus de la plupart des communes girondines hors Bordeaux, et la maison s'y échange plus cher que l'appartement — configuration typique d'un marché de villégiature où l'on achète du terrain et de la localisation autant que du bâti.
La demande est dominée par la résidence secondaire et par des acquéreurs venus de Bordeaux, de la région parisienne et du reste de la Nouvelle-Aquitaine. L'économie locale — ostréiculture, tourisme, commerce saisonnier — pèse peu dans la formation des prix comparée à cette demande exogène. Les retraités constituent également une part croissante des acquéreurs sur les secteurs résidentiels sous pinède.
Prix de vente — données DVF
Prix médian au m² — transactions DVF (DGFiP). Ventes atypiques et lots multiples exclus.
Évolution des prix — appartements
| Trimestre | Ventes | Médiane €/m² | Prix médian |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 21 | 5 366 € | 265 000 € |
| T1 2025 | 11 | 5 239 € | 211 500 € |
| T2 2025 | 12 | 5 106 € | 245 000 € |
| T3 2025 | 15 | 4 038 € | 252 000 € |
| T4 2025 | 27 | 4 303 € | 219 000 € |
Le prix médian au mètre carré des appartements a reculé de 19,8 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, en passant de 5 366 €/m² à 4 303 €/m². Une correction de cette ampleur sur 5 trimestres traduit un retournement, pas une respiration de marché.
L'amplitude intra-période est importante : le point haut se situe au 4e trimestre 2024 (5 366 €/m²) et le point bas au 3e trimestre 2025 (4 038 €/m²), soit 33 % d'écart. Sur un volume trimestriel modeste, une telle oscillation relève autant de la composition des biens vendus que d'un mouvement de fond.
La direction est tenue d'un trimestre sur l'autre : 75 % des variations vont dans le même sens, ce qui rend l'extrapolation à court terme raisonnablement fiable.
Le trimestre le mieux fourni est le 4e trimestre 2025, avec 27 ventes et une médiane de 4 303 €/m² pour une surface moyenne de 53 m². C'est le point de la série sur lequel s'appuyer en priorité, les trimestres à faible effectif étant davantage exposés aux effets de composition.
Activité et saisonnalité du marché
- 2024-10 : 66 ventes
- 2024-11 : 42 ventes
- 2024-12 : 61 ventes
- 2025-01 : 49 ventes
- 2025-02 : 41 ventes
- 2025-03 : 53 ventes
- 2025-04 : 52 ventes
- 2025-05 : 29 ventes
- 2025-06 : 53 ventes
- 2025-07 : 73 ventes
- 2025-08 : 52 ventes
- 2025-09 : 59 ventes
- 2025-10 : 67 ventes
- 2025-11 : 70 ventes
- 2025-12 : 95 ventes
Nombre de mutations par mois sur 24 mois, tous types de biens confondus.
Tous types de biens confondus, 862 mutations ont été enregistrées entre octobre 2024 et décembre 2025, soit 15 mois de données publiées et une moyenne de 57 ventes par mois.
La comparaison d'une année sur l'autre n'est pas faite ici : la publication annuelle des données par la DGFiP ne laisse que 15 mois exploitables sur la fenêtre de vingt-quatre mois, et opposer douze mois pleins à une année tronquée mesurerait le calendrier de publication, pas le marché. Les 693 ventes des douze derniers mois publiés servent donc de référence brute.
Les trois mois les plus chargés de la période sont décembre 2025 (95 ventes), juillet 2025 (73 ventes), novembre 2025 (70 ventes). À l'inverse, l'activité tombe au plus bas en mai 2025 (29), février 2025 (41), novembre 2024 (42). Ces creux correspondent le plus souvent à des périodes de signature ralenties chez les notaires plutôt qu'à une désaffection des acquéreurs.
La saisonnalité est marquée : décembre 2025 concentre 95 ventes quand mai 2025 n'en compte que 29. Comparer deux mois éloignés dans le calendrier n'a donc aucun sens ici.
Dispersion des prix et fiabilité de la médiane
| Type | Ventes | Minimum €/m² | Médiane €/m² | Moyenne €/m² | Maximum €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 86 | 2 530 € | 4 700 € | 5 066 € | 13 707 € |
| Maisons | 326 | 874 € | 4 688 € | 5 734 € | 20 906 € |
Sur 86 ventes d'appartements, les prix au mètre carré s'étalent de 2 530 €/m² à 13 707 €/m² pour une médiane de 4 700 €/m². Le haut de marché vaut plus de quatre fois le bas de marché. Sur un tel étalement, une estimation fondée sur la seule médiane communale est trompeuse : il faut passer par des comparables géolocalisés. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Sur 326 ventes de maisons, les prix au mètre carré s'étalent de 874 €/m² à 20 906 €/m² pour une médiane de 4 688 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. La moyenne (5 734 €/m²) dépasse nettement la médiane, signe que quelques ventes très hautes tirent la distribution vers le haut.
Score de santé du marché
- Volume vs historique
- 8/34
- Tendance de prix 12 mois
- 0/33
- Dispersion des valeurs
- 18/33
Le score de santé de marché atteint 26 sur 100 (calme), calculé sur 26 ventes d'appartements des douze derniers mois. Il agrège trois composantes : le volume rapporté à l'historique, la trajectoire de prix sur un an et la dispersion des valeurs.
Le volume récent est inférieur de 53 % au rythme historique (8/34). Le marché tourne au ralenti, ce qui pénalise cette composante du score.
Sur douze mois glissants, la médiane au mètre carré évolue de -16,3 % (0/33). La composante prix pèse donc sur le score.
Le coefficient de variation s'établit à 0,23 (18/33), un niveau courant pour une commune de cette taille.
Diagnostics énergétiques (DPE)
8 263 transactions avec DPE apparié
Prime verte / décote thermique vs classe D
Écart de prix médian au m² par rapport aux biens de classe D (baseline de marché).
Prix médian au m² par classe énergétique
| Classe | Transactions | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| A | 1 013 | 3 297 € |
| B | 857 | 3 854 € |
| C | 1 878 | 3 713 € |
| D | 3 107 | 3 325 € |
| E | 1 123 | 3 505 € |
| F | 223 | 3 458 € |
| G | 62 | 3 042 € |
⚠ indique moins de 30 transactions — données à interpréter avec précaution.
Passoires thermiques (F+G) — 3 dernières années
30 biens vendus (2.5 % des transactions avec DPE)
Ces biens sont concernés par l'interdiction progressive de location (loi Climat 2025–2028).
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Ventes (2 ans) | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| La-Teste-de-Buch | 86 | 4 700 € |
| Talence | 315 | 3 949 € |
| Gujan-Mestras | 38 | 3 790 € |
| Villenave-d-Ornon | 158 | 3 333 € |
| Begles | 183 | 3 212 € |
Pour situer La-Teste-de-Buch, la comparaison retient les communes de la Gironde dont le volume de ventes appariées à un DPE est le plus proche : Talence, Gujan-Mestras, Villenave-d-Ornon, Begles. Comparer à des marchés de taille voisine évite l'écueil du face-à-face avec la préfecture.
La-Teste-de-Buch arrive en tête de ce groupe avec 4 700 €/m² pour les appartements, devant Talence (3 949 €/m²).
Dans le détail : Talence revient 16 % moins cher (3 949 €/m², 315 ventes) ; Gujan-Mestras revient 19 % moins cher (3 790 €/m², 38 ventes) ; Villenave-d-Ornon revient 29 % moins cher (3 333 €/m², 158 ventes) ; Begles revient 32 % moins cher (3 212 €/m², 183 ventes).
L'écart entre les extrêmes du groupe atteint 23 %, ce qui reste modéré pour des communes d'un même département : les niveaux de prix y sont relativement homogènes.
Précautions de lecture propres à La-Teste-de-Buch
Le territoire communal est immense et discontinu : le centre-ville du bassin, le secteur de Pyla-sur-Mer et le bourg de Cazaux relèvent de marchés sans commune mesure. Une médiane unique y est particulièrement trompeuse. L'incendie de 2022 a par ailleurs affecté certains secteurs forestiers, avec des effets sur l'attractivité locale que les séries de prix agrégées ne permettent pas d'isoler.
Accédez à ces données via l'API Normi
Ces statistiques sont disponibles en temps réel via l'API REST et le serveur MCP Normi. Intégrez les prix DVF et les données DPE dans vos analyses, agents IA ou outils métier.
Comment lire ces données immobilières ?
Les prix affichés proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières en France publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Chaque vente notariée depuis 2014 y est enregistrée avec le prix, la surface et l'adresse exacte.
Le prix médian au m² est calculé sur l'ensemble des transactions disponibles pour La-Teste-de-Buch, en excluant automatiquement les ventes atypiques (lots multiples, prix aberrants) pour refléter le marché réel. Il est plus robuste que la moyenne, qui peut être faussée par quelques biens exceptionnels.
Les données DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) proviennent de l'ADEME et sont croisées avec les transactions DVF par référence cadastrale. La prime verte mesure l'écart de prix entre les biens éco-performants (classes A–B) et la classe D (référence de marché). Une prime positive signifie que les acheteurs payent un surplus pour l'efficacité énergétique — tendance qui s'accélère depuis la loi Climat et Résilience (2021) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Ces données sont accessibles en temps réel via l'API REST Normi et le serveur MCP pour les agents IA (Claude, Cursor, etc.).
Questions fréquentes
- Quel est le prix au m² à La-Teste-de-Buch en 2026 ?
- Le prix médian au mètre carré à La-Teste-de-Buch (33260) est de 4 700 €/m² pour un appartement et de 4 688 €/m² pour une maison, calculé sur 86 ventes des deux dernières années. Ventes en bloc, valeurs aberrantes et ventes en l'état futur d'achèvement sont exclues.
- Les prix montent-ils ou baissent-ils à La-Teste-de-Buch ?
- Ils baissent. Entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, la médiane au mètre carré des appartements est passée de 5 366 €/m² à 4 303 €/m², soit -19,8 %.
- Combien de biens se vendent chaque année à La-Teste-de-Buch ?
- 693 mutations ont été enregistrées sur les douze derniers mois publiés, tous types de biens confondus, soit une moyenne de 57 ventes par mois sur les 15 mois de données disponibles.
- La-Teste-de-Buch est-elle chère par rapport aux communes voisines ?
- Rapportée aux communes de la Gironde de volume comparable (Villenave-d-Ornon, Gujan-Mestras, Talence, Begles), La-Teste-de-Buch est plus chère que 4 d'entre elles sur 4, avec 4 700 €/m² pour un appartement.
- D'où viennent les données immobilières de La-Teste-de-Buch ?
- Les prix proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab, et les diagnostics de la base DPE de l'ADEME. Normi nettoie, géocode et apparie ces deux sources, puis expose le résultat via une API REST et un serveur MCP.
Données DVF publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab. DPE publiés par l'ADEME. Traitées et distribuées par Normi.