Prix immobilier à Gagny
Code postal 93220 · Données jusqu'en 2025 · 4 494 transactions
Gagny est une commune pavillonnaire de l'est de la Seine-Saint-Denis, dans la Seine-Saint-Denis (région Île-de-France).
Gagny occupe le rebord du plateau de l'Aulnoye à l'extrémité est de la Seine-Saint-Denis, en limite de la Seine-et-Marne. Desservie par le RER E, la commune fait figure d'exception départementale : son urbanisation s'est faite par lotissements pavillonnaires plutôt que par grands ensembles, ce qui lui donne un profil résidentiel proche des communes de grande couronne.
La gare du RER E, le coteau de l'Aulnoye, l'ancienne carrière de gypse et les lotissements du plateau constituent les repères d'une commune dont la valeur décroît régulièrement à mesure que l'on s'éloigne de la gare.
Sur les deux dernières années, 218 ventes de maisons ont été enregistrées, avec une médiane de 3 600 €/m² et un prix de vente médian de 302 000 €. La surface médiane vendue s'établit à 84 m², un calibre familial intermédiaire. Le prix au mètre carré des appartements lui est pratiquement identique (3 646 €/m²), ce qui indique un arbitrage fait sur la localisation plutôt que sur le type de bien.
Le pavillon meulière de l'entre-deux-guerres et la maison de lotissement des années 1960 à 1980 constituent l'essentiel du parc. Le collectif, minoritaire, se concentre à proximité de la gare et dans quelques opérations plus récentes. Cette structure explique que les ventes de maisons dépassent nettement en nombre celles d'appartements.
Le rapport de prix y est inversé par rapport au volume : l'appartement s'échange plus cher au mètre carré que la maison, parce que le collectif est concentré autour de la gare tandis que le pavillonnaire s'étire vers le plateau. Gagny sert de point d'entrée pour des ménages qui ne peuvent plus acheter en petite couronne.
La demande est celle d'une accession familiale en report : des ménages venus de Paris et de la petite couronne est, qui cherchent un pavillon avec jardin accessible en RER. L'emploi local est faible au regard de la population, la commune fonctionnant largement comme lieu de résidence pour des actifs travaillant à Paris ou dans les pôles tertiaires de l'est francilien.
Prix de vente — données DVF
2 984€/m²
1 882 transactions
3 516€/m²
2 612 transactions
Prix médian au m² — transactions DVF (DGFiP). Ventes atypiques et lots multiples exclus.
Évolution des prix — maisons
| Trimestre | Ventes | Médiane €/m² | Prix médian |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 50 | 3 600 € | 300 000 € |
| T1 2025 | 43 | 3 425 € | 285 000 € |
| T2 2025 | 36 | 3 705 € | 310 000 € |
| T3 2025 | 45 | 3 636 € | 306 000 € |
| T4 2025 | 44 | 3 473 € | 330 000 € |
Le prix médian au mètre carré des maisons s'est érodé de 3,5 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, de 3 600 €/m² à 3 473 €/m². Le mouvement est net sans être brutal : il efface une partie des gains antérieurs.
L'amplitude reste contenue : 3 425 €/m² au 1e trimestre 2025 pour un point haut à 3 705 €/m² au 2e trimestre 2025, soit 8 % d'écart entre les deux extrêmes de la période.
La direction est tenue d'un trimestre sur l'autre : 75 % des variations vont dans le même sens, ce qui rend l'extrapolation à court terme raisonnablement fiable.
Le trimestre le mieux fourni est le 4e trimestre 2024, avec 50 ventes et une médiane de 3 600 €/m² pour une surface moyenne de 96 m². C'est le point de la série sur lequel s'appuyer en priorité, les trimestres à faible effectif étant davantage exposés aux effets de composition.
Activité et saisonnalité du marché
- 2024-10 : 45 ventes
- 2024-11 : 26 ventes
- 2024-12 : 51 ventes
- 2025-01 : 33 ventes
- 2025-02 : 32 ventes
- 2025-03 : 63 ventes
- 2025-04 : 26 ventes
- 2025-05 : 33 ventes
- 2025-06 : 55 ventes
- 2025-07 : 67 ventes
- 2025-08 : 24 ventes
- 2025-09 : 30 ventes
- 2025-10 : 36 ventes
- 2025-11 : 38 ventes
- 2025-12 : 32 ventes
Nombre de mutations par mois sur 24 mois, tous types de biens confondus.
Tous types de biens confondus, 591 mutations ont été enregistrées entre octobre 2024 et décembre 2025, soit 15 mois de données publiées et une moyenne de 39 ventes par mois.
La comparaison d'une année sur l'autre n'est pas faite ici : la publication annuelle des données par la DGFiP ne laisse que 15 mois exploitables sur la fenêtre de vingt-quatre mois, et opposer douze mois pleins à une année tronquée mesurerait le calendrier de publication, pas le marché. Les 469 ventes des douze derniers mois publiés servent donc de référence brute.
Les trois mois les plus chargés de la période sont juillet 2025 (67 ventes), mars 2025 (63 ventes), juin 2025 (55 ventes). À l'inverse, l'activité tombe au plus bas en août 2025 (24), avril 2025 (26), novembre 2024 (26). Ces creux correspondent le plus souvent à des périodes de signature ralenties chez les notaires plutôt qu'à une désaffection des acquéreurs.
Le calendrier pèse peu : le mois le plus actif, juillet 2025, totalise 67 ventes contre 24 pour le plus calme, août 2025. Les flux sont répartis assez régulièrement sur l'année.
Dispersion des prix et fiabilité de la médiane
| Type | Ventes | Minimum €/m² | Médiane €/m² | Moyenne €/m² | Maximum €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 70 | 1 447 € | 3 646 € | 3 628 € | 6 462 € |
| Maisons | 218 | 1 468 € | 3 600 € | 3 879 € | 12 031 € |
Sur 70 ventes d'appartements, les prix au mètre carré s'étalent de 1 447 €/m² à 6 462 €/m² pour une médiane de 3 646 €/m². Le haut de marché vaut plus de quatre fois le bas de marché. Sur un tel étalement, une estimation fondée sur la seule médiane communale est trompeuse : il faut passer par des comparables géolocalisés. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Sur 218 ventes de maisons, les prix au mètre carré s'étalent de 1 468 €/m² à 12 031 €/m² pour une médiane de 3 600 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Score de santé du marché
- Volume vs historique
- 7/34
- Tendance de prix 12 mois
- 14/33
- Dispersion des valeurs
- 0/33
Le score de santé de marché atteint 21 sur 100 (calme), calculé sur 42 ventes de maisons des douze derniers mois. Il agrège trois composantes : le volume rapporté à l'historique, la trajectoire de prix sur un an et la dispersion des valeurs.
Le volume récent est inférieur de 58 % au rythme historique (7/34). Le marché tourne au ralenti, ce qui pénalise cette composante du score.
Sur douze mois glissants, la médiane au mètre carré évolue de -2,2 % (14/33). La composante prix pèse donc sur le score.
Le coefficient de variation atteint 0,55 (0/33) : les prix sont très dispersés autour de leur centre, et toute valeur unique donnée pour la commune entière est à manier avec précaution.
Diagnostics énergétiques (DPE)
5 697 transactions avec DPE apparié
Prime verte / décote thermique vs classe D — maisons
Écart de prix médian au m² par rapport aux biens de classe D (baseline de marché).
Prix médian au m² par classe énergétique, avec écart interquartile
| Classe | Ventes | 1er quartile | Médiane €/m² | 3e quartile |
|---|---|---|---|---|
| A | 30 | 2 840 € | 3 321 € | 4 031 € |
| B | 47 | 2 865 € | 3 393 € | 4 155 € |
| C | 199 | 3 011 € | 3 536 € | 4 308 € |
| D | 757 | 2 941 € | 3 527 € | 4 232 € |
| E | 904 | 2 936 € | 3 536 € | 4 300 € |
| F | 444 | 2 873 € | 3 514 € | 4 257 € |
| G | 211 | 3 029 € | 3 492 € | 4 167 € |
⚠ signale moins de 30 ventes appariées pour la classe — écart interquartile à interpréter avec précaution.
2 592 ventes de maisons ont pu être appariées à un diagnostic de performance énergétique, par rapprochement géographique entre la base ADEME et les mutations DVF. 7 classes disposent d'un effectif suffisant pour être lues sans réserve.
L'écart le plus large sépare la classe C (3 536 €/m² médians) de la classe A (3 321 €/m²), soit 6 %. Ce différentiel est faible : sur cette commune, l'étiquette énergétique n'est pas encore un critère de prix déterminant.
L'intervalle interquartile éclaire ce que la médiane cache. La classe F est la plus dispersée : la moitié centrale des ventes s'y étale de 2 873 €/m² à 4 257 €/m², soit 39 % de la médiane. Deux biens de même étiquette peuvent donc s'échanger à des prix très différents dans la même commune.
Les biens classés A s'échangent 6 % en dessous de la classe D. Cette inversion, contre-intuitive, tient généralement à la localisation : le neuf performant se construit en périphérie, la classe D occupe le centre.
À l'autre extrémité, la classe G accuse une décote de 1 % par rapport à la classe D. L'interdiction de location des logements G, entrée en vigueur en 2025 et étendue aux F en 2028, transforme cette décote en donnée de négociation directe.
Classe par classe, en prenant la classe D (757 ventes, 3 527 €/m²) comme point de comparaison : la classe A (30 ventes) ressort légèrement en dessous de la référence, à 3 321 €/m² ; la classe B (47 ventes) ressort légèrement en dessous de la référence, à 3 393 €/m² ; la classe C (199 ventes) ressort au niveau de la référence, à 3 536 €/m² ; la classe E (904 ventes) ressort au niveau de la référence, à 3 536 €/m² ; la classe F (444 ventes) ressort au niveau de la référence, à 3 514 €/m² ; la classe G (211 ventes) ressort au niveau de la référence, à 3 492 €/m². Cette ventilation vaut pour les maisons uniquement, le segment qui porte le marché local.
Les passoires thermiques (classes F et G) représentent 22,7 % des transactions récentes appariées à un DPE — une part élevée, qui expose une fraction notable du parc local au calendrier de la loi Climat et Résilience.
Passoires thermiques (F+G) — 3 dernières années
191 biens vendus (22.7 % des transactions avec DPE)
Ces biens sont concernés par l'interdiction progressive de location (loi Climat 2025–2028).
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Ventes (2 ans) | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| Pantin | 39 | 6 438 € |
| Rosny-sous-Bois | 105 | 4 455 € |
| Aulnay-sous-Bois | 319 | 3 700 € |
| Le-Blanc-Mesnil | 176 | 3 617 € |
| Gagny | 218 | 3 600 € |
Pour situer Gagny, la comparaison retient les communes de la Seine-Saint-Denis dont le volume de ventes appariées à un DPE est le plus proche : Pantin, Rosny-sous-Bois, Aulnay-sous-Bois, Le-Blanc-Mesnil. Comparer à des marchés de taille voisine évite l'écueil du face-à-face avec la préfecture.
Gagny ferme la marche avec 3 600 €/m² : les 4 communes retenues se situent toutes au-dessus, jusqu'à 6 438 €/m² à Pantin.
Dans le détail : Pantin coûte 79 % de plus (6 438 €/m², 39 ventes) ; Rosny-sous-Bois coûte 24 % de plus (4 455 €/m², 105 ventes) ; Aulnay-sous-Bois s'échange au même niveau (3 700 €/m², 319 ventes) ; Le-Blanc-Mesnil s'échange au même niveau (3 617 €/m², 176 ventes).
L'écart interne au groupe est considérable — 78 % entre Pantin et Le-Blanc-Mesnil — alors que ces communes appartiennent au même département et pèsent un volume comparable. La géographie fine prime largement sur l'appartenance administrative.
Précautions de lecture propres à Gagny
Le prix au mètre carré des appartements y dépasse celui des maisons, ce qui est contre-intuitif tant que l'on n'a pas noté que le collectif est adossé à la gare et le pavillonnaire dispersé sur le plateau. Cet effet de localisation, et non de type de bien, explique l'essentiel de l'écart. Le calendrier des travaux du Grand Paris Express dans les communes voisines est par ailleurs un facteur d'anticipation que les données passées ne capturent pas.
Accédez à ces données via l'API Normi
Ces statistiques sont disponibles en temps réel via l'API REST et le serveur MCP Normi. Intégrez les prix DVF et les données DPE dans vos analyses, agents IA ou outils métier.
Comment lire ces données immobilières ?
Les prix affichés proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières en France publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Chaque vente notariée depuis 2014 y est enregistrée avec le prix, la surface et l'adresse exacte.
Le prix médian au m² est calculé sur l'ensemble des transactions disponibles pour Gagny, en excluant automatiquement les ventes atypiques (lots multiples, prix aberrants) pour refléter le marché réel. Il est plus robuste que la moyenne, qui peut être faussée par quelques biens exceptionnels.
Les données DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) proviennent de l'ADEME et sont croisées avec les transactions DVF par référence cadastrale. La prime verte mesure l'écart de prix entre les biens éco-performants (classes A–B) et la classe D (référence de marché). Une prime positive signifie que les acheteurs payent un surplus pour l'efficacité énergétique — tendance qui s'accélère depuis la loi Climat et Résilience (2021) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Ces données sont accessibles en temps réel via l'API REST Normi et le serveur MCP pour les agents IA (Claude, Cursor, etc.).
Questions fréquentes
- Quel est le prix au m² à Gagny en 2026 ?
- Le prix médian au mètre carré à Gagny (93220) est de 3 600 €/m² pour une maison et de 3 646 €/m² pour un appartement, calculé sur 218 ventes des deux dernières années. Ventes en bloc, valeurs aberrantes et ventes en l'état futur d'achèvement sont exclues.
- Les prix montent-ils ou baissent-ils à Gagny ?
- Ils baissent. Entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, la médiane au mètre carré des maisons est passée de 3 600 €/m² à 3 473 €/m², soit -3,5 %.
- Combien de biens se vendent chaque année à Gagny ?
- 469 mutations ont été enregistrées sur les douze derniers mois publiés, tous types de biens confondus, soit une moyenne de 39 ventes par mois sur les 15 mois de données disponibles.
- Le DPE fait-il varier les prix à Gagny ?
- Pas dans le sens attendu. Les maisons de classe A s'échangent -6 % par rapport à la classe D : sur cette commune, la localisation et l'époque de construction pèsent plus lourd que l'étiquette. La classe G, elle, se situe à -1 % de cette même référence. Ces écarts sont calculés sur les ventes de maisons appariées à un diagnostic ADEME.
- Gagny est-elle chère par rapport aux communes voisines ?
- Rapportée aux communes de la Seine-Saint-Denis de volume comparable (Le-Blanc-Mesnil, Rosny-sous-Bois, Pantin, Aulnay-sous-Bois), Gagny est plus chère que 0 d'entre elles sur 4, avec 3 600 €/m² pour une maison.
- D'où viennent les données immobilières de Gagny ?
- Les prix proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab, et les diagnostics de la base DPE de l'ADEME. Normi nettoie, géocode et apparie ces deux sources, puis expose le résultat via une API REST et un serveur MCP.
Données DVF publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab. DPE publiés par l'ADEME. Traitées et distribuées par Normi.