Prix immobilier à Caen
Code postal 14000 · Données jusqu'en 2025 · 14 379 transactions
Caen est la préfecture du Calvados, ville reconstruite de Normandie occidentale, dans le Calvados (région Normandie).
Caen commande le Calvados et l'ouest normand. La ville est reliée à la mer par le canal et au bassin parisien par l'A13, ce qui en fait une destination de report régulière pour des ménages franciliens. L'université, le CHU et le pôle santé structurent l'emploi local.
L'Abbaye aux Hommes, l'Abbaye aux Dames, le château de Guillaume le Conquérant, le port de plaisance au bout du canal et le Mémorial au nord-ouest bornent les grands secteurs de la ville et son gradient de prix.
La bataille de Normandie a détruit une grande partie du centre en 1944. La reconstruction, menée en pierre de Caen pour respecter l'unité de la ville, a laissé des immeubles bas et réguliers autour des abbayes romanes épargnées. Le parc est donc majoritairement d'après-guerre, avec des surfaces d'appartements parmi les plus petites du cohorte, dans une ville où le logement étudiant occupe une place centrale.
Les niveaux caennais restent modérés au regard de la taille de l'agglomération, et l'écart entre appartements et maisons y est presque nul au mètre carré — une signature de marché où l'arbitrage se fait sur la surface et la localisation plutôt que sur le type de bien.
Le CHU, l'université de Caen Normandie, le pôle de recherche du plateau nord et les fonctions administratives départementales structurent l'emploi. La demande combine accession locale, investissement locatif étudiant et, depuis quelques années, des acheteurs franciliens attirés par la liaison ferroviaire vers Paris-Saint-Lazare et par le différentiel de prix avec la Normandie littorale.
Prix de vente — données DVF
2 432€/m²
11 294 transactions
2 754€/m²
3 085 transactions
Prix médian au m² — transactions DVF (DGFiP). Ventes atypiques et lots multiples exclus.
Évolution des prix — appartements
| Trimestre | Ventes | Médiane €/m² | Prix médian |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 143 | 3 417 € | 125 000 € |
| T1 2025 | 102 | 3 256 € | 108 000 € |
| T2 2025 | 138 | 3 450 € | 118 000 € |
| T3 2025 | 134 | 3 568 € | 110 000 € |
| T4 2025 | 116 | 3 631 € | 106 000 € |
Le prix médian au mètre carré des appartements a progressé de 6,3 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, de 3 417 €/m² à 3 631 €/m². La pente est régulière et reste dans l'ordre de grandeur de l'inflation immobilière.
L'amplitude reste contenue : 3 256 €/m² au 1e trimestre 2025 pour un point haut à 3 631 €/m² au 4e trimestre 2025, soit 12 % d'écart entre les deux extrêmes de la période.
La direction est tenue d'un trimestre sur l'autre : 75 % des variations vont dans le même sens, ce qui rend l'extrapolation à court terme raisonnablement fiable.
Le trimestre le mieux fourni est le 4e trimestre 2024, avec 143 ventes et une médiane de 3 417 €/m² pour une surface moyenne de 47 m². C'est le point de la série sur lequel s'appuyer en priorité, les trimestres à faible effectif étant davantage exposés aux effets de composition.
Activité et saisonnalité du marché
- 2024-10 : 185 ventes
- 2024-11 : 147 ventes
- 2024-12 : 283 ventes
- 2025-01 : 171 ventes
- 2025-02 : 156 ventes
- 2025-03 : 182 ventes
- 2025-04 : 255 ventes
- 2025-05 : 145 ventes
- 2025-06 : 240 ventes
- 2025-07 : 268 ventes
- 2025-08 : 173 ventes
- 2025-09 : 213 ventes
- 2025-10 : 202 ventes
- 2025-11 : 173 ventes
- 2025-12 : 181 ventes
Nombre de mutations par mois sur 24 mois, tous types de biens confondus.
Tous types de biens confondus, 2 974 mutations ont été enregistrées entre octobre 2024 et décembre 2025, soit 15 mois de données publiées et une moyenne de 198 ventes par mois.
La comparaison d'une année sur l'autre n'est pas faite ici : la publication annuelle des données par la DGFiP ne laisse que 15 mois exploitables sur la fenêtre de vingt-quatre mois, et opposer douze mois pleins à une année tronquée mesurerait le calendrier de publication, pas le marché. Les 2 359 ventes des douze derniers mois publiés servent donc de référence brute.
Les trois mois les plus chargés de la période sont décembre 2024 (283 ventes), juillet 2025 (268 ventes), avril 2025 (255 ventes). À l'inverse, l'activité tombe au plus bas en mai 2025 (145), novembre 2024 (147), février 2025 (156). Ces creux correspondent le plus souvent à des périodes de signature ralenties chez les notaires plutôt qu'à une désaffection des acquéreurs.
Le calendrier pèse peu : le mois le plus actif, décembre 2024, totalise 283 ventes contre 145 pour le plus calme, mai 2025. Les flux sont répartis assez régulièrement sur l'année.
Diagnostics énergétiques (DPE)
16 710 transactions avec DPE apparié
Prime verte / décote thermique vs classe D
Écart de prix médian au m² par rapport aux biens de classe D (baseline de marché).
Prix médian au m² par classe énergétique
| Classe | Transactions | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| A | 144 | 2 604 € |
| B | 585 | 3 253 € |
| C | 2 206 | 2 959 € |
| D | 5 581 | 2 353 € |
| E | 5 460 | 2 365 € |
| F | 1 993 | 2 533 € |
| G | 741 | 2 523 € |
⚠ indique moins de 30 transactions — données à interpréter avec précaution.
Passoires thermiques (F+G) — 3 dernières années
385 biens vendus (13.9 % des transactions avec DPE)
Ces biens sont concernés par l'interdiction progressive de location (loi Climat 2025–2028).
Précautions de lecture propres à Caen
Attention à l'effet de la reconstruction : le parc d'après-guerre du centre présente des caractéristiques techniques homogènes — mêmes matériaux, mêmes modes de chauffage d'origine — qui produisent une distribution DPE resserrée. Cette homogénéité rend la valeur verte moins lisible ici qu'ailleurs, faute d'une dispersion suffisante des étiquettes pour isoler leur effet propre sur le prix.
Accédez à ces données via l'API Normi
Ces statistiques sont disponibles en temps réel via l'API REST et le serveur MCP Normi. Intégrez les prix DVF et les données DPE dans vos analyses, agents IA ou outils métier.
Comment lire ces données immobilières ?
Les prix affichés proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières en France publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Chaque vente notariée depuis 2014 y est enregistrée avec le prix, la surface et l'adresse exacte.
Le prix médian au m² est calculé sur l'ensemble des transactions disponibles pour Caen, en excluant automatiquement les ventes atypiques (lots multiples, prix aberrants) pour refléter le marché réel. Il est plus robuste que la moyenne, qui peut être faussée par quelques biens exceptionnels.
Les données DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) proviennent de l'ADEME et sont croisées avec les transactions DVF par référence cadastrale. La prime verte mesure l'écart de prix entre les biens éco-performants (classes A–B) et la classe D (référence de marché). Une prime positive signifie que les acheteurs payent un surplus pour l'efficacité énergétique — tendance qui s'accélère depuis la loi Climat et Résilience (2021) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Ces données sont accessibles en temps réel via l'API REST Normi et le serveur MCP pour les agents IA (Claude, Cursor, etc.).
Questions fréquentes
- Les prix montent-ils ou baissent-ils à Caen ?
- Ils montent. Entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, la médiane au mètre carré des appartements est passée de 3 417 €/m² à 3 631 €/m², soit +6,3 %.
- Combien de biens se vendent chaque année à Caen ?
- 2 359 mutations ont été enregistrées sur les douze derniers mois publiés, tous types de biens confondus, soit une moyenne de 198 ventes par mois sur les 15 mois de données disponibles.
- D'où viennent les données immobilières de Caen ?
- Les prix proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab, et les diagnostics de la base DPE de l'ADEME. Normi nettoie, géocode et apparie ces deux sources, puis expose le résultat via une API REST et un serveur MCP.
Données DVF publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab. DPE publiés par l'ADEME. Traitées et distribuées par Normi.