Prix immobilier à Aubagne
Code postal 13400 · Données jusqu'en 2025 · 4 679 transactions
Aubagne est une sous-préfecture des Bouches-du-Rhône installée au pied du Garlaban, dans les Bouches-du-Rhône (région Provence-Alpes-Côte d'Azur).
Aubagne s'inscrit dans la vallée de l'Huveaune, entre Marseille et le massif de la Sainte-Baume, au pied du Garlaban rendu célèbre par Marcel Pagnol. Sous-préfecture des Bouches-du-Rhône et siège de la Légion étrangère, la commune vit de l'industrie, de la céramique et d'une fonction résidentielle vis-à-vis de l'aire marseillaise.
Le massif du Garlaban, la vallée de l'Huveaune, le vieux village perché, le siège de la Légion étrangère et la route de la Sainte-Baume fixent les repères d'une commune organisée par sa topographie.
Sur les deux dernières années, 243 ventes d'appartements ont été enregistrées, avec une médiane de 2 500 €/m² et un prix de vente médian de 158 000 €. La surface médiane vendue s'établit à 68 m², un calibre familial intermédiaire. Les maisons se négocient 40 % au-dessus, à 4 156 €/m².
Le vieux centre provençal, resserré et ancien, contraste avec les collines pavillonnaires qui montent vers le Garlaban et avec les ensembles collectifs de la plaine. Ce partage topographique produit l'un des écarts de prix les plus larges du cohorte entre maison et appartement : la maison de colline et le collectif de vallée ne s'adressent pas au même acheteur.
La demande combine des ménages marseillais cherchant du terrain et une clientèle locale d'accession. La conséquence statistique est nette : la médiane tous types confondus n'a pratiquement aucune valeur descriptive à Aubagne, et seule la lecture par type de bien est exploitable.
La demande vient d'abord de ménages marseillais cherchant un jardin à distance raisonnable de l'emploi métropolitain, ensuite d'une accession locale adossée à l'industrie et aux services d'Aubagne, et enfin de télétravailleurs installés depuis 2020. Le contraste entre le prix des collines et celui de la plaine oriente fortement ces flux selon le budget.
Prix de vente — données DVF
2 461€/m²
2 934 transactions
3 737€/m²
1 745 transactions
Prix médian au m² — transactions DVF (DGFiP). Ventes atypiques et lots multiples exclus.
Évolution des prix — appartements
| Trimestre | Ventes | Médiane €/m² | Prix médian |
|---|---|---|---|
| T4 2024 | 46 | 2 471 € | 148 700 € |
| T1 2025 | 41 | 2 675 € | 152 000 € |
| T2 2025 | 62 | 2 430 € | 148 000 € |
| T3 2025 | 46 | 2 634 € | 190 000 € |
| T4 2025 | 48 | 2 278 € | 154 100 € |
Le prix médian au mètre carré des appartements s'est érodé de 7,8 % entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, de 2 471 €/m² à 2 278 €/m². Le mouvement est net sans être brutal : il efface une partie des gains antérieurs.
L'amplitude reste contenue : 2 278 €/m² au 4e trimestre 2025 pour un point haut à 2 675 €/m² au 1e trimestre 2025, soit 17 % d'écart entre les deux extrêmes de la période.
La série est heurtée — les variations trimestrielles s'annulent presque autant qu'elles s'additionnent. Sur ce marché, seule la comparaison d'une année complète à la précédente a du sens ; les points trimestriels pris isolément sont du bruit.
Le trimestre le mieux fourni est le 2e trimestre 2025, avec 62 ventes et une médiane de 2 430 €/m² pour une surface moyenne de 64 m². C'est le point de la série sur lequel s'appuyer en priorité, les trimestres à faible effectif étant davantage exposés aux effets de composition.
Activité et saisonnalité du marché
- 2024-10 : 56 ventes
- 2024-11 : 37 ventes
- 2024-12 : 79 ventes
- 2025-01 : 70 ventes
- 2025-02 : 81 ventes
- 2025-03 : 55 ventes
- 2025-04 : 80 ventes
- 2025-05 : 52 ventes
- 2025-06 : 78 ventes
- 2025-07 : 79 ventes
- 2025-08 : 55 ventes
- 2025-09 : 69 ventes
- 2025-10 : 60 ventes
- 2025-11 : 49 ventes
- 2025-12 : 89 ventes
Nombre de mutations par mois sur 24 mois, tous types de biens confondus.
Tous types de biens confondus, 989 mutations ont été enregistrées entre octobre 2024 et décembre 2025, soit 15 mois de données publiées et une moyenne de 66 ventes par mois.
La comparaison d'une année sur l'autre n'est pas faite ici : la publication annuelle des données par la DGFiP ne laisse que 15 mois exploitables sur la fenêtre de vingt-quatre mois, et opposer douze mois pleins à une année tronquée mesurerait le calendrier de publication, pas le marché. Les 817 ventes des douze derniers mois publiés servent donc de référence brute.
Les trois mois les plus chargés de la période sont décembre 2025 (89 ventes), février 2025 (81 ventes), avril 2025 (80 ventes). À l'inverse, l'activité tombe au plus bas en novembre 2024 (37), novembre 2025 (49), mai 2025 (52). Ces creux correspondent le plus souvent à des périodes de signature ralenties chez les notaires plutôt qu'à une désaffection des acquéreurs.
Le calendrier pèse peu : le mois le plus actif, décembre 2025, totalise 89 ventes contre 37 pour le plus calme, novembre 2024. Les flux sont répartis assez régulièrement sur l'année.
Dispersion des prix et fiabilité de la médiane
| Type | Ventes | Minimum €/m² | Médiane €/m² | Moyenne €/m² | Maximum €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartements | 243 | 596 € | 2 500 € | 2 691 € | 7 000 € |
| Maisons | 169 | 577 € | 4 156 € | 4 221 € | 18 667 € |
Sur 243 ventes d'appartements, les prix au mètre carré s'étalent de 596 €/m² à 7 000 €/m² pour une médiane de 2 500 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Sur 169 ventes de maisons, les prix au mètre carré s'étalent de 577 €/m² à 18 667 €/m² pour une médiane de 4 156 €/m². L'écart entre les extrêmes dépasse un facteur huit. Ce n'est pas un marché unique mais plusieurs sous-marchés superposés, et aucune valeur centrale ne les résume. Moyenne et médiane se rejoignent, la distribution est peu déformée.
Score de santé du marché
- Volume vs historique
- 9/34
- Tendance de prix 12 mois
- 4/33
- Dispersion des valeurs
- 15/33
Le score de santé de marché atteint 28 sur 100 (calme), calculé sur 48 ventes d'appartements des douze derniers mois. Il agrège trois composantes : le volume rapporté à l'historique, la trajectoire de prix sur un an et la dispersion des valeurs.
Le volume récent est inférieur de 49 % au rythme historique (9/34). Le marché tourne au ralenti, ce qui pénalise cette composante du score.
Sur douze mois glissants, la médiane au mètre carré évolue de -11,4 % (4/33). La composante prix pèse donc sur le score.
Le coefficient de variation s'établit à 0,28 (15/33), un niveau courant pour une commune de cette taille.
Diagnostics énergétiques (DPE)
7 404 transactions avec DPE apparié
Prime verte / décote thermique vs classe D — appartements
Écart de prix médian au m² par rapport aux biens de classe D (baseline de marché).
Prix médian au m² par classe énergétique, avec écart interquartile
| Classe | Ventes | 1er quartile | Médiane €/m² | 3e quartile |
|---|---|---|---|---|
| A | 84 | 2 092 € | 2 800 € | 3 824 € |
| B | 232 | 1 958 € | 2 290 € | 3 258 € |
| C | 636 | 2 116 € | 2 517 € | 3 136 € |
| D | 1 046 | 2 050 € | 2 369 € | 2 830 € |
| E | 352 | 2 000 € | 2 442 € | 2 869 € |
| F | 98 | 2 075 € | 2 370 € | 2 940 € |
| G | 51 | 2 195 € | 2 444 € | 2 645 € |
⚠ signale moins de 30 ventes appariées pour la classe — écart interquartile à interpréter avec précaution.
2 499 ventes d'appartements ont pu être appariées à un diagnostic de performance énergétique, par rapprochement géographique entre la base ADEME et les mutations DVF. 7 classes disposent d'un effectif suffisant pour être lues sans réserve.
L'écart le plus large sépare la classe A (2 800 €/m² médians) de la classe B (2 290 €/m²), soit 22 %. Ce différentiel est cohérent avec la valeur verte observée à l'échelle nationale, sans excès local particulier.
L'intervalle interquartile éclaire ce que la médiane cache. La classe A est la plus dispersée : la moitié centrale des ventes s'y étale de 2 092 €/m² à 3 824 €/m², soit 62 % de la médiane. Deux biens de même étiquette peuvent donc s'échanger à des prix très différents dans la même commune.
Les biens classés A se négocient 18 % au-dessus de la classe D, prise comme référence de marché. La prime verte est ici clairement constituée.
Classe par classe, en prenant la classe D (1 046 ventes, 2 369 €/m²) comme point de comparaison : la classe A (84 ventes) ressort nettement au-dessus de la référence, à 2 800 €/m² ; la classe B (232 ventes) ressort légèrement en dessous de la référence, à 2 290 €/m² ; la classe C (636 ventes) ressort légèrement au-dessus de la référence, à 2 517 €/m² ; la classe E (352 ventes) ressort légèrement au-dessus de la référence, à 2 442 €/m² ; la classe F (98 ventes) ressort au niveau de la référence, à 2 370 €/m² ; la classe G (51 ventes) ressort légèrement au-dessus de la référence, à 2 444 €/m². Cette ventilation vaut pour les appartements uniquement, le segment qui porte le marché local.
Les passoires thermiques ne représentent que 6,4 % des transactions récentes appariées à un DPE : le parc local est peu exposé aux interdictions de location.
Passoires thermiques (F+G) — 3 dernières années
89 biens vendus (6.4 % des transactions avec DPE)
Ces biens sont concernés par l'interdiction progressive de location (loi Climat 2025–2028).
Comparaison avec les communes voisines
| Commune | Ventes (2 ans) | Médiane €/m² |
|---|---|---|
| Salon-de-Provence | 200 | 3 139 € |
| Marseille-1er | 575 | 3 095 € |
| Arles | 152 | 2 948 € |
| Aubagne | 243 | 2 500 € |
| Marseille-3eme | 392 | 1 700 € |
Pour situer Aubagne, la comparaison retient les communes des Bouches-du-Rhône dont le volume de ventes appariées à un DPE est le plus proche : Salon-de-Provence, Marseille-1er, Arles, Marseille-3eme. Comparer à des marchés de taille voisine évite l'écueil du face-à-face avec la préfecture.
Aubagne se place au milieu de ce groupe : 3 communes plus chères — Salon-de-Provence à 3 139 €/m², Marseille-1er à 3 095 €/m², Arles à 2 948 €/m² — et 1 moins chère, Marseille-3eme à 1 700 €/m².
Dans le détail : Salon-de-Provence coûte 26 % de plus (3 139 €/m², 200 ventes) ; Marseille-1er coûte 24 % de plus (3 095 €/m², 575 ventes) ; Arles coûte 18 % de plus (2 948 €/m², 152 ventes) ; Marseille-3eme revient 32 % moins cher (1 700 €/m², 392 ventes).
L'écart interne au groupe est considérable — 85 % entre Salon-de-Provence et Marseille-3eme — alors que ces communes appartiennent au même département et pèsent un volume comparable. La géographie fine prime largement sur l'appartenance administrative.
Précautions de lecture propres à Aubagne
L'écart de prix entre maison et appartement est ici l'un des plus larges du groupe. Il ne traduit pas une prime au type de bien mais une prime à la localisation : les maisons occupent les collines, le collectif occupe la vallée. Rapporter le prix d'un appartement à celui d'une maison sur cette commune n'a donc pas de sens économique, et la médiane tous types confondus est à écarter.
Accédez à ces données via l'API Normi
Ces statistiques sont disponibles en temps réel via l'API REST et le serveur MCP Normi. Intégrez les prix DVF et les données DPE dans vos analyses, agents IA ou outils métier.
Comment lire ces données immobilières ?
Les prix affichés proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le registre officiel de toutes les transactions immobilières en France publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Chaque vente notariée depuis 2014 y est enregistrée avec le prix, la surface et l'adresse exacte.
Le prix médian au m² est calculé sur l'ensemble des transactions disponibles pour Aubagne, en excluant automatiquement les ventes atypiques (lots multiples, prix aberrants) pour refléter le marché réel. Il est plus robuste que la moyenne, qui peut être faussée par quelques biens exceptionnels.
Les données DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) proviennent de l'ADEME et sont croisées avec les transactions DVF par référence cadastrale. La prime verte mesure l'écart de prix entre les biens éco-performants (classes A–B) et la classe D (référence de marché). Une prime positive signifie que les acheteurs payent un surplus pour l'efficacité énergétique — tendance qui s'accélère depuis la loi Climat et Résilience (2021) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Ces données sont accessibles en temps réel via l'API REST Normi et le serveur MCP pour les agents IA (Claude, Cursor, etc.).
Questions fréquentes
- Quel est le prix au m² à Aubagne en 2026 ?
- Le prix médian au mètre carré à Aubagne (13400) est de 2 500 €/m² pour un appartement et de 4 156 €/m² pour une maison, calculé sur 243 ventes des deux dernières années. Ventes en bloc, valeurs aberrantes et ventes en l'état futur d'achèvement sont exclues.
- Les prix montent-ils ou baissent-ils à Aubagne ?
- Ils baissent. Entre le 4e trimestre 2024 et le 4e trimestre 2025, la médiane au mètre carré des appartements est passée de 2 471 €/m² à 2 278 €/m², soit -7,8 %.
- Combien de biens se vendent chaque année à Aubagne ?
- 817 mutations ont été enregistrées sur les douze derniers mois publiés, tous types de biens confondus, soit une moyenne de 66 ventes par mois sur les 15 mois de données disponibles.
- Le DPE fait-il varier les prix à Aubagne ?
- Oui, dans le sens attendu. Les appartements de classe A s'échangent +18 % par rapport à la classe D, prise comme référence de marché. La classe G, elle, se situe à +3 % de cette même référence. Ces écarts sont calculés sur les ventes d'appartements appariées à un diagnostic ADEME.
- Aubagne est-elle chère par rapport aux communes voisines ?
- Rapportée aux communes des Bouches-du-Rhône de volume comparable (Arles, Salon-de-Provence, Marseille-1er, Marseille-3eme), Aubagne est plus chère que 1 d'entre elles sur 4, avec 2 500 €/m² pour un appartement.
- D'où viennent les données immobilières de Aubagne ?
- Les prix proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab, et les diagnostics de la base DPE de l'ADEME. Normi nettoie, géocode et apparie ces deux sources, puis expose le résultat via une API REST et un serveur MCP.
Données DVF publiées par la DGFiP sous Licence Ouverte Etalab. DPE publiés par l'ADEME. Traitées et distribuées par Normi.