Prix immobilier Toulouse 2025 : stabilité trompeuse et inversion DPE record (+36,6 %)
La Ville Rose n'a pratiquement pas corrigé depuis 2022 (-2,1 % en annuel). Le marché a traversé un creux brutal en T4 2024 puis rebondi quasi jusqu'au pic. Mais 11 601 transactions DVF×DPE révèlent la réalité cachée : les fameuses briques roses médiévales sont des G à 4 552 €/m², soit 36,6 % plus cher qu'un A. C'est l'inversion DPE la plus extrême de toutes les grandes villes françaises que nous avons analysées.
TL;DR
Toulouse commune : -2,1 % depuis le pic 2022 (3 565 → 3 490 €/m²). Creux trimestriel en T4 2024 à 3 278 €/m² (-9,4 % vs pic T3 2022), rebond complet : T3 2025 à 3 611 €/m² = -0,2 % vs pic. Sous cette stabilité, les briques roses du centre (31000 : 5 000 €/m²) portent l'inversion DPE la plus extrême de France : un G (4 552 €/m²) se vend +36,6 % au-dessus d'un A (3 333 €/m²). Le secteur le plus résilient : 31400 (rive gauche Garonne), -0,1 % depuis 2022.
Toulouse dans le grand Sud : entre Nice qui monte et Lyon qui corrige
Le grand Sud français présente en 2025 les trajectoires les plus divergentes de l'Hexagone. Nice n'a jamais corrigé et continue de progresser. Marseille résiste. Toulouse marque une légère correction, très loin des -9 % de Bordeaux et Lyon.
| Département | 2020 (€/m²) | Pic 2022 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Depuis le pic | Statut |
|---|---|---|---|---|---|
| Nice (Alpes-Maritimes) | 4 007 | 4 589 | 4 995 | +8.8 % | Hausse continue |
| Marseille (Bouches-du-Rhône) | 2 724 | 3 368 | 3 432 | +1.9 % | Stabilité |
| Toulouse (Haute-Garonne)mini-correction | 2 927 | 3 158 | 3 123 | -1.1 % | Mini-correction |
| Bordeaux (Gironde) | 3 627 | 4 143 | 3 770 | -9.0 % | Rebond T1 2025 |
| Lyon (Rhône) | 3 784 | 4 463 | 4 029 | -9.7 % | Correction |
Source : dpe_dvf_matches (DVF DGFiP × DPE ADEME). Appartements, prix médian annuel par département. Pic = maximum observé 2020-2025 (tous en 2022 sauf Nice qui continue de progresser au-delà).
La résistance toulousaine s'explique par la structure démographique et économique du marché. Toulouse est la quatrième ville de France par la population et la première par la croissance : +2 % par an sur la dernière décennie, portée par l'industrie aéronautique (Airbus, Safran, Thales), le spatial (CNES) et la recherche universitaire. Cette pression de demande structurelle freine mécaniquement les corrections : même avec des taux d'emprunt élevés, une ville qui attire des ingénieurs en CDI maintient sa base d'acheteurs solvables.
L'amplitude de la correction nationale (-1,1 % pour le département 31 depuis le pic 2022) place Toulouse dans la même catégorie que Rennes (+0,1 %) et Marseille (+1,9 %) : des marchés qui n'ont pas corrigé de façon significative au niveau départemental. Le contraste avec Bordeaux (-9 %) et Lyon (-9,7 %) est frappant, d'autant que ces deux villes avaient des points de départ semblables en 2020.
Le creux de T4 2024 et le rebond : Toulouse a failli corriger
La lecture annuelle (-2,1 % en commune) minore la réalité trimestrielle. Toulouse a traversé une correction intramuros plus nette que ce que suggère la donnée annuelle, avec un pic en T3 2022 (3 619 €/m²), suivi d'une lente dégradation jusqu'au creux de T4 2024 (3 278 €/m², -9,4 % vs pic). Depuis, le rebond est quasi complet : T3 2025 à 3 611 €/m² est à seulement -0,2 % du pic.
Prix médian trimestriel — Toulouse commune (€/m²)
La mécanique du creux de T4 2024 reflète l'impact des taux d'emprunt sur le segment résidentiel sensible. Entre T1 2024 (3 395 €/m²) et T4 2024 (3 278 €/m²), la pression vendeuse a culminé à un moment où les taux dépassaient encore 4 %. La stabilisation observée en T3 2024 (3 574 €/m²) était un faux plancher : le T4 2024 a cassé à nouveau à la baisse, comme à Nantes (nouveau bas trimestriel en T4 2025) mais avec une réponse différente.
Le rebond de 2025 est spectaculaire : quatre trimestres au-dessus du creux, avec T3 2025 (3 611 €/m²) à 1 €/m² du pic absolu. Ce retournement en V est atypique parmi les grandes villes françaises : Bordeaux a mis trois trimestres pour remonter de 10 % après son creux, Lyon reste encore sous son pic de 16 %. Toulouse a rebondi en deux trimestres. Cela suggère que le creux de T4 2024 était un phénomène de flux (vendeurs contraints, acheteurs attentistes) plutôt que structurel.
T4 2025 (3 417 €/m²) marque un léger repli saisonnier classique par rapport à T3 : +4,2 % YoY (T4 2025 vs T4 2024 = 3 278 €/m²), ce qui confirme que le marché reste orienté à la hausse sur base annuelle, malgré l'effet fin d'année.
| Trimestre | Médiane (€/m²) | N ventes | YoY |
|---|---|---|---|
| T1 2024 | 3 395 | 503 | -4.2 % |
| T2 2024 | 3 412 | 594 | -5.1 % |
| T3 2024 | 3 574 | 729 | -1.2 % |
| T4 2024creux | 3 278 | 637 | -6.7 % |
| T1 2025 | 3 562 | 678 | +1.0 % |
| T2 2025 | 3 390 | 659 | -4.6 % |
| T3 2025quasi-pic | 3 611 | 829 | +1.0 % |
| T4 2025 | 3 417 | 803 | -2.5 % |
Source : dpe_dvf_matches, commune TOULOUSE, appartements. T1 2024 à T4 2025. YoY = trimestre vs même trimestre de l'année précédente (T1 2022 à T4 2022).
Les 6 secteurs : de 5 000 €/m² au centre à 2 259 €/m² à l'ouest
Toulouse présente l'un des écarts de prix intra-communaux les plus marqués de France : le centre historique (31000) est à 5 000 €/m² quand le secteur ouest (31100) est à 2 259 €/m², soit un ratio de 2,2 entre les deux extrêmes. Cette hétérogénéité est structurelle : elle reflète la géographie urbaine de la Ville Rose, ville compacte aux multiples centralités.
| Code / Secteur | 2022 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Évolution | N 2022 | N 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| 31000 Centre historique — Capitole, Carmes, Wilson, Esquirol | 5 000 € | 4 800 € | -4.0 % | 787 | 681 |
| 31400 Rive gauche Garonne — Saint-Cyprien, Empalot, Les Amidonniers | 3 727 € | 3 722 € | -0.1 % | 681 | 526 |
| 31300 Est bourgeois — Côte Pavée, Guilheméry, Saint-Michel | 3 718 € | 3 588 € | -3.5 % | 535 | 483 |
| 31500 Est résidentiel — Jolimont, Bonnefoy, Croix-Daurade | 3 591 € | 3 490 € | -2.8 % | 367 | 332 |
| 31200 Nord — Minimes, Lalande, Sept Deniers | 2 871 € | 2 684 € | -6.5 % | 859 | 686 |
| 31100 Ouest péri-central — Basso Cambo, Lardenne, Cépière | 2 396 € | 2 259 € | -5.7 % | 337 | 261 |
Source : dpe_dvf_matches. Appartements, commune TOULOUSE, prix médian 2022 et 2025 par code postal. Seuil : 30 ventes en 2022 et 20 en 2025.
31000 : le centre résiste, toujours à 5 000 €/m²
Le centre historique (Capitole, Carmes, Wilson) recule de seulement -4 % (5 000 → 4 800 €/m²). C'est le code le plus cher de Toulouse, porté par les immeubles en brique rose classique et les hôtels particuliers. Ces mêmes bâtiments sont classés F et G — les plus chers du marché et les plus énergivores.
31400 : résistance totale (-0,1 %) sur la rive gauche
Saint-Cyprien, Empalot et Les Amidonniers affichent la correction la plus faible : 3 727 → 3 722 €/m² (-0,1 %). Ce secteur rive gauche Garonne attire une clientèle jeune active et des primo-accédants ; sa dynamique locative (étudiants, travailleurs du centre) maintient une demande soutenue même en période de taux élevés.
31200 et 31100 : les secteurs périphériques corrigent davantage
Le nord (31200 : Minimes, Lalande) recule de -6,5 % (2 871 → 2 684 €/m²) et l'ouest (31100) de -5,7 % (2 396 → 2 259 €/m²). Ces zones, majoritairement constituées de logements BBC récents (d'où leurs prix bas), sont plus sensibles aux taux : les acheteurs en ont profité pour négocier plus fort.
L'inversion DPE record : les briques roses à 4 552 €/m², les BBC à 3 302 €/m²
Parmi les dix grandes villes françaises que nous avons analysées, Toulouse présente l'inversion DPE la plus extrême. Un appartement classé G se vend en médiane 4 552 €/m², soit +36,6 % au-dessus d'un classé A (3 333 €/m²). Les F (4 257 €/m²) dépassent les A de 27,7 %. Ce résultat dépasse Rennes (+14,4 % G/A), Nantes (+7,8 % F/A), et Bordeaux (+18 % F/A). Seul Toulouse atteint ce niveau.
Toulouse commune, appartements, 2022-2025. N total = 11 601 ventes avec DPE apparié. Prix médian (PERCENTILE_CONT 0,5). Badges : écart vs classe A (3 333 €/m²).
Le gradient est presque parfaitement monotone de E à G : D (3 333) = A, puis E (3 862), F (4 257), G (4 552). Les classes A et B (3 302-3 333 €/m²) sont au même niveau que D, en bas de l'échelle des prix. Cette structure n'est pas aléatoire sur 11 601 observations : c'est la signature géographique de la Ville Rose.
Toulouse doit son surnom aux briques d'argile rose du bassin de la Garonne, utilisées massivement du Moyen Âge au XIXe siècle. Le tissu urbain ancien, concentré dans le 31000 (5 000 €/m²), est constitué d'immeubles en brique pleine non isolés, classés F ou G sans exception. Ces bâtiments ont une valeur patrimoniale, architecturale et de centralité considérable : un appartement dans un hôtel particulier du Capitole ne se vend pas en fonction de sa consommation énergétique. Il se vend parce qu'il est au Capitole.
À l'inverse, les A et B sont quasi-exclusivement des résidences BBC construites après 2012 dans les secteurs périphériques : 31100 (2 259 €/m²) et 31200 (2 684 €/m²). Ces immeubles respectent toutes les normes thermiques récentes, mais leur localisation en périphérie les rend structurellement moins chers que l'ancien du centre. L'inversion DPE n'exprime pas un marché qui ne croit pas aux réformes énergétiques : elle exprime un marché où la localisation domine tout autre signal.
Ce que l'inversion DPE implique pour les investisseurs locatifs
Acheter un G à Toulouse, c'est payer 4 552 €/m² pour un bien interdit à la location depuis janvier 2025, sans décote visible dans les données. Les F (4 257 €/m²) sont en sursis jusqu'en 2028. Le marché ne punit pas encore le risque réglementaire. Pour un investisseur locatif, les classes C et D (3 333-3 409 €/m²) offrent le meilleur équilibre : prix raisonnables, conformité réglementaire assurée, rendement locatif préservé dans un marché toulousain structurellement tendu par la croissance démographique.
| Ville | A (€/m²) | G (€/m²) | G/A | Sens |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 3 333 | 4 552 | +36.6 % | Inversé |
| Rennes | 4 133 | 4 729 | +14.4 % | Inversé |
| Bordeaux | 4 078 | 4 625 | +13.4 % | Inversé |
| Nantes | 3 709 | 3 873 | +4.4 % | Inversé |
| Lyon | 5 240 | 4 819 | -8.0 % | Normal |
| Marseille | 3 808 | 2 534 | -33.5 % | Normal |
Sources : articles Normi publiés sur passoires-thermiques-2025-marche, marseille-prix-2025-sans-correction, bordeaux-prix-2025-fond-du-marche, rennes-prix-2025-resilience, nantes-prix-2025-correction-sectorielle, lyon-correction-2025-fond-du-marche. Données 2022-2025, DVF×DPE.
Ce que ça change selon votre profil
Acheteur résidence principale
- •Le rebond de T3 2025 à 3 611 €/m² (-0,2 % vs pic) indique que le marché toulousain a retrouvé son niveau haut. Attendre une correction supplémentaire n'est pas justifié par la tendance trimestrielle actuelle.
- •Le 31400 (rive gauche Garonne) cumule résistance maximale (-0,1 %) et dynamique de quartier positive (Saint-Cyprien : transformation en cours, clientèle jeune). Rapport qualité/risque élevé.
- •Pour un budget serré, le 31200 (2 684 €/m²) ou 31100 (2 259 €/m²) offrent des prix accessibles à Toulouse intramuros, avec des biens récents mieux isolés thermiquement.
Investisseur locatif
- •Évitez les G (4 552 €/m²) et F (4 257 €/m²) : interdits à la location depuis 2025 (G) et 2028 (F), ils se vendent pourtant 27 à 37 % plus cher qu'un A. Vous payez une prime de localisation en vous exposant au risque réglementaire maximal.
- •Les C et D (3 333-3 409 €/m²) sont le point optimal : prix proches des A/B, aucun risque réglementaire immédiat, conformes jusqu'en 2034 au minimum. Toulouse est une ville à forte demande locative étudiante et cadre.
- •Vérifiez le prix médian précis par code postal : GET /v1/stats/market?commune=TOULOUSE&code_postal=31400 pour le 31400, etc.
Vendeur
- •T3 2025 à 3 611 €/m² représente un retour quasi-complet au pic. Si votre bien est en 31000 ou 31400, vous vendez dans des conditions proches du sommet historique.
- •Si votre bien est classé G ou F : la prime de localisation du centre joue en votre faveur aujourd'hui (les G se vendent +36,6 % vs A). Mais la réglementation 2025/2028 pèsera à terme — un acheteur investisseur informé le negociera.
- •Le volume de ventes 2025 (2 969 sur la commune avec DPE, vs 2 463 en 2024, +20 %) confirme un marché en regain de liquidité : conditions favorables à la mise en vente.
Développeur et analyste
- •Toutes les données de cet article sont reproductibles en 6 requêtes API Normi : évolution annuelle dept 31 (analyze_market_statistics), commune TOULOUSE annuel + trimestriel (analyze_price_trends), par code postal (get_zonal_price_distribution), DPE (analyze_dpe_price_premium), comparatif 5 depts (compare_locations).
- •Toulouse est un cas d'usage avancé de analyze_dpe_price_premium : l'inversion G/A de +36,6 % est le signal DPE le plus extrême disponible pour une grande ville française. Exploitable pour des alertes ou des filtres de recommandation.
- •Voir /docs/api/playground pour tester interactivement ou /docs/mcp/analyze-dpe-price-and-thermal-risk pour l'outil MCP correspondant.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2014-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL). Croisement par référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m). Requêtes directes sur la table dpe_dvf_matches (6 requêtes SQL, résultats complets dans toulouse-prix-2025-dpe-paradoxe.data.json).
Périmètre principal : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 500 et 15 000 €. Commune = 'TOULOUSE' pour les analyses intramuros. code_departement = '31' pour l'évolution annuelle départementale. Période principale : 2022-2025. Série longue : 2019-2025.
N total : 11 601 ventes avec DPE apparié (commune TOULOUSE, 2022-2025, classes A à G). 11 601 ventes correspond aux transactions DVF pour lesquelles un DPE a pu être apparié dans la table dpe_dvf_matches.
Codes postaux : les secteurs géographiques indiqués (Capitole, Saint-Cyprien, etc.) sont des appellations approximatives basées sur les grandes zones des codes postaux toulousains. Un code postal peut couvrir plusieurs quartiers ; le découpage exact par quartier administratif nécessiterait un géocodage à l'IRIS. Seuil de significativité : 30 ventes en 2022 et 20 en 2025.
Comparatif DPE inter-villes : les données Lyon, Marseille, Bordeaux, Rennes et Nantes proviennent des articles Normi publiés entre juin 2025 et juin 2026, sur la même base methodologique (dpe_dvf_matches, appartements, 2022-2025).
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT 0,5) sur prix_m2, calculée par SQL directement sur la base Supabase.
Limites : l'appariement DVF×DPE couvre environ 30 à 40 % des transactions DVF totales. Les biens avec DPE disponible peuvent présenter un biais vers le bâti récent ou rénové, ce qui peut légèrement sous-estimer les médianes des classes E, F, G (bâti ancien non rénové avec moins de DPE disponibles).
Analysez le marché toulousain avec l'API Normi
Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API REST ou le serveur MCP Normi. Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · DPE ADEME (données ouvertes). Croisement par référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, commune TOULOUSE et département 31, ventes 2022-2025 avec DPE apparié. N = 11 601. Comparaison régionale : depts 06, 13, 31, 33, 69.
Voir aussi : Passoires thermiques (10 villes, dont Toulouse) · Bordeaux : fond du marché · Marseille : sans correction · Rennes : la résilience bretonne
L'équipe Normi