Passoires thermiques et prix de vente : le paradoxe que les données DVF révèlent en 2025
18 mois après l'interdiction de location des G, nous avons croisé 13 millions de diagnostics DPE avec autant de transactions DVF. Le résultat contredit la narrative dominante : dans 6 des 10 grandes villes analysées, un appartement classé F ou G se vend au même prix ou plus cher qu'un A.
TL;DR
À Toulouse, un appartement classé G se vend en médiane 36 % de plus qu'un A (4 553 vs 3 343 €/m²). À Marseille, il se vend 34 % moins cher (2 833 vs 4 293 €/m²). La décote des passoires thermiques n'est pas un fait national : c'est, pour l'instant, un fait marseillais et, dans une moindre mesure, montpelliérain.
Pourquoi le DPE ne détermine pas le prix de vente dans la plupart des villes
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un sujet central de l'immobilier français. Les G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F suivront en 2028. La presse spécialisée parle de « décote » et de « risque de dépréciation » comme de certitudes.
Les données ne confirment pas cette certitude. Pour le comprendre, il faut distinguer deux marchés qui obéissent à des logiques différentes : le marché locatif (où la réglementation crée une contrainte directe et donc une décote réelle) et le marché de la vente (où l'acheteur peut acheter pour y vivre, rénover, ou revendre, et où la localisation reste le premier facteur de prix).
Dans les villes françaises, les logements F et G sont en grande majorité des immeubles anciens situés en centre-ville : Haussmannien parisien, pierres de taille bordelaises, immeubles rennais. Les logements A et B sont, eux, en grande partie des constructions neuves RT2012 sur les périphéries. Comparer leurs prix médians nationaux, c'est comparer le centre de Paris au Plateau de Saclay.
G vs A : le comparatif par ville
Prix médian au m² des appartements classés G par rapport aux appartements classés A, ventes 2022-2025. Un chiffre positif signifie que les G se vendent plus cher que les A.
| Ville | Médiane A (€/m²) | Médiane G (€/m²) | Écart G vs A | % F+G vendu |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | 3 343 € | 4 553 € | +36 % | 7 % |
| Lille | 3 269 € | 4 125 € | +26 % | 10.9 % |
| Rennes | 4 133 € | 4 729 € | +14 % | 9.4 % |
| Bordeaux | 4 078 € | 4 625 € | +13 % | 8.1 % |
| Nantes | 3 709 € | 3 873 € | +4 % | 7.6 % |
| Paris | 10 106 € | 10 281 € | +2 % | 26 % |
| Nice | 5 195 € | 5 029 € | -3 % | 7.5 % |
| Lyon | 5 240 € | 4 911 € | -6 % | 8.9 % |
| Montpellier | 4 208 € | 3 714 € | -12 % | 8.4 % |
| Marseille | 4 293 € | 2 833 € | -34 % | 4.8 % |
Source : croisement DVF DGFiP × DPE ADEME, appartements, ventes 2022-2025, exclude_outliers=true, exclude_bulk_sales=true. N = 130 720 ventes avec DPE apparié.
L'exception Marseille : pourquoi la décote y est réelle
Marseille est la seule grande ville française où la hiérarchie DPE correspond à une hiérarchie de prix nette et régulière : A (4 293 €/m²) est effectivement la classe la plus chère, G (2 833 €/m²) la moins chère.
Marseille, appartements, 2022-2025. N = 19 500 ventes avec DPE.
Deux facteurs expliquent cette exception : d'abord, le parc marseillais compte moins de passoires (4,8 % des ventes) que les autres grandes villes, ce qui signifie que les F/G ne sont pas concentrés dans des arrondissements premium. Ensuite, Marseille dispose d'un stock important de constructions récentes bien classées dans des zones de prix élevés (13e arrondissement, Canet, Bonneveine), ce qui tire les prix A vers le haut indépendamment de la localisation.
Montpellier présente un profil similaire mais moins marqué : G à -12 % vs A, grâce à un ratio élevé de constructions RT2012 dans des quartiers prisés (Antigone, Port Marianne).
Toulouse, Bordeaux, Lille, Rennes : le paradoxe des vieilles pierres
Dans ces villes, les G se vendent avec une prime par rapport aux A. À Toulouse, l'écart atteint +36 % (4 553 vs 3 343 €/m²). Le mécanisme est le même partout :
Toulouse
Un appartement G dans la rue du Taur (centre historique) : 4 500+ €/m². Un A dans le quartier de Compans-Caffarelli (neuf) : 3 200 €/m².
Bordeaux
Un G cours de l'Intendance (pierre de taille, 18e s.) : 5 000 €/m². Un A résidence neuve à Bordeaux-Lac : 3 800 €/m².
Rennes
Un G rue de la Chalotais (vieux Rennes, colombages) : 4 800+ €/m². Un A secteur Beauregard (programme neuf, périphérie) : 3 700 €/m².
Lille
Un G rue Lepelletier (Vieux-Lille, briques flamandes) : 4 500 €/m². Un A Euralille (neuf) : 3 000 €/m².
Ce n'est pas que la classe DPE n'a aucun impact sur la négociation. À annonce et surface équivalentes dans le même quartier, un acheteur qui compare un F et un C dans la même rue va chercher une décote. Mais à l'échelle de la ville, la corrélation médiane est inversée parce que les deux populations de logements ne se trouvent pas dans les mêmes zones.
Paris : 26 % de passoires dans les ventes, à 10 000+ €/m²
Paris est un cas particulier : c'est la ville avec la plus grande part de passoires thermiques dans les ventes (26 %), loin devant Lille (10,9 %) et Marseille (4,8 %). Pourtant, les F parisiens se vendent en médiane 10 000 €/m² et les G à 10 281 €/m², soit légèrement au-dessus des A (10 106 €/m²).
L'explication est structurelle : 80 % des appartements parisiens vendus avec DPE apparié datent d'avant 1975. Sur les immeubles construits entre 1914 et 1948, qui représentent la majeure partie du parc vendu, 28,7 % obtiennent une étiquette F ou G. Ces Haussmanniens présentent de mauvaises performances énergétiques (simple vitrage, absence d'isolation des combles) mais occupent les adresses les plus recherchées de la capitale.
| Époque de construction | Ventes appariées | Part F+G | Part A+B |
|---|---|---|---|
| Avant 1914 | 3 157 | 31 % | 5 % |
| 1914–1948 | 27 673 | 29 % | 2 % |
| 1949–1974 | 6 440 | 19 % | 16 % |
| 1975–1988 | 712 | 20 % | 1 % |
| 1989–2000 | 645 | 13 % | 5 % |
| 2001–2012 | 405 | 4 % | 3 % |
| 2013+ | 284 | 0 % | 48 % |
Paris (dept 75), appartements, ventes 2022-2025 avec DPE apparié. N = 39 316 ventes. Source : croisement dpe_dvf_matches × dpe_diagnoses.
La part des passoires dans les ventes : baisse de 28 % en 5 ans
Sur l'ensemble de la France, la part des appartements classés F ou G dans les ventes avec DPE est passée de 14,2 % au T1 2020 à 10,2 % au T4 2025. Cette baisse de 28 % en 5 ans reflète plusieurs dynamiques : retrait progressif des passoires du parc mis en vente, anticipation de la réglementation, et poids croissant des constructions neuves RT2012 dans les transactions.
Depuis l'entrée en vigueur de l'interdiction de location des G (janvier 2025), la part des F+G dans les ventes s'est stabilisée autour de 10 %, sans accélération notable. Le scénario d'un effondrement des prix ou d'une vague de ventes contraintes ne s'est pas matérialisé sur les 4 trimestres suivants. Le marché a absorbé la réglementation sans rupture de prix visible.
L'époque de construction est le meilleur prédicteur du DPE
Sur 23 millions de diagnostics DPE ADEME, la part des passoires (F+G) varie de façon spectaculaire selon la période de construction. La réglementation thermique de 2012 (RT2012) a clairement changé la donne.
| Époque | DPE analysés | % F+G | % A+B |
|---|---|---|---|
| 2013+ | 3479k | 0.1 % | 65.6 % |
| 2001–2012 | 1930k | 1 % | 9.4 % |
| 1989–2000 | 1633k | 3.3 % | 4 % |
| 1975–1988 | 2414k | 7.3 % | 4.2 % |
| 1949–1974 | 4048k | 13 % | 4.5 % |
| 1914–1948 | 3085k | 18.7 % | 3.8 % |
| Avant 1914 | 534k | 18.4 % | 4.1 % |
Source : ADEME, 23 millions de diagnostics DPE, 2014-2025. Tous types de logements (appartements, maisons, immeubles collectifs).
La rupture est nette à 2013 : 65,6 % des logements construits après cette date obtiennent une étiquette A ou B, contre seulement 4 % environ pour toutes les périodes antérieures. La réglementation fonctionne. La question n'est pas de savoir si le parc se rénove (il se renouvelle), mais à quelle vitesse les logements anciens mal classés sortent du marché.
Ce que ça change pour acheteurs, vendeurs et investisseurs
Acheteur d'une résidence principale
- •Dans les villes où G > A en prix médian (Paris, Toulouse, etc.), la décote F/G ne vient pas seule : négociez en vous appuyant sur le coût des travaux, pas sur le seul signal DPE.
- •À Marseille et Montpellier, la décote est déjà dans le prix : un G à -34 % ne fera pas grand chose de plus à la négociation sans devis de travaux concret.
- •Utilisez l'API Normi pour vérifier la médiane de votre quartier cible par classe DPE avant de formuler une offre.
Investisseur locatif
- •Les G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les F suivront en 2028. Une passoire achetée en centre-ville sans plan de rénovation = risque de vacance locative, quelle que soit la ville.
- •Sur le marché de la vente, l'absence de décote dans 6 villes sur 10 signifie que revendre une passoire rénovée après travaux ne génère pas forcément de plus-value brute : le marché paie déjà le centre-ville au prix du centre-ville.
- •L'angle rénovation reste valide si vous achetez en dessous du marché via une négociation sur devis.
Vendeur d'une passoire
- •En dehors de Marseille et Montpellier, vous ne subissez pas une décote mécanique liée au DPE. Le marché ne punit pas encore l'étiquette F ou G à la vente.
- •Rénover avant de vendre améliore la commercialisation et réduit le nombre de jours sur le marché, mais le ROI en termes de prix brut est faible dans les marchés qui ne valorisent pas encore le DPE.
Professionnel de l'immobilier
- •L'API Normi permet d'extraire les médianes de prix par classe DPE pour n'importe quelle commune. Comparez les prix de vente dans votre secteur avant d'argumenter une offre.
- •Pour quantifier la prime ou la décote DPE dans une zone spécifique, utilisez l'endpoint GET /v1/stats/dpe-premium avec le code_postal ou la commune.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2014-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL).
Appariement : chaque transaction DVF est géo-matchée à un DPE par référence cadastrale (section + numéro de plan) puis par proximité géographique (rayon 25 m). Taux de couverture national : environ 38 % des transactions DVF disposent d'un DPE apparié.
Filtres : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 500 et 25 000 €, date_mutation entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025, exclude_bulk_sales=true, exclude_outliers=true.
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT(0.5)) — moins sensible aux transactions atypiques que la moyenne.
Limites : l'appariement crée un biais de sélection : les logements avec DPE disponible ne sont pas représentatifs de l'ensemble du parc vendu. Les biens en copropriété, soumis à DPE obligatoire lors de toute vente depuis 2011, sont sur-représentés. Les maisons individuelles, souvent sans DPE récent, sont sous-représentées.
Analysez la prime DPE de votre marché
Toutes les données de cet article sont reproduisibles via l'API Normi (REST ou MCP). Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes) · Croisement via référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, France entière, ventes du 01/01/2022 au 31/12/2025. N = 130 720 ventes avec DPE apparié pour la comparaison des 10 villes. N = 23 millions de diagnostics DPE pour l'analyse par époque de construction.
Voir aussi : La prime verte nationale A/B vs F/G · DPE en temps réel vs Notaires de France · Méthodologie Normi
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