Prix immobilier Marseille 2025 : la seule grande ville française sans correction, et ce que les données expliquent
Pendant que Paris perd 10 % depuis 2020, que Lyon et Bordeaux corrigent de 10 à 14 % depuis leur pic, Marseille affiche +26 % sans retournement. Nous avons croisé 19 000 transactions DVF avec autant de DPE ADEME et les données SIRENE des agences immobilières pour comprendre pourquoi.
TL;DR
Marseille est doublement unique parmi les grandes villes françaises : c'est la seule sans correction de prix depuis 2020 (+26 % contre -10 % à Paris), et la seule où la prime verte DPE est régulière et réelle, de A (4 293 €/m²) à G (2 828 €/m²), soit -34 %. Les deux faits tiennent à la même cause : la géographie de Marseille impose une co-localisation des logements A/B dans les secteurs valorisés (7ème, 8ème, 9ème) et des F/G dans les secteurs populaires du nord.
La divergence : Marseille contre le reste des grandes villes
Sur les appartements avec DPE apparié, le prix médian au m² a progressé de 2 727 € en 2020 à 3 435 € en 2025 pour le département des Bouches-du-Rhône, soit +26 %. La correction qui a touché les autres grandes métropoles françaises à partir de 2022-2023 ne s'est pas produite à Marseille.
| Ville | 2020 (€/m²) | Pic (€/m²) | 2025 (€/m²) | Depuis 2020 | Depuis le pic | Tendance |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marseilleunique | 2 727 | 3 461 (2023) | 3 435 | +26 % | -0.7 % | |
| Lyon | 3 787 | 4 465 (2022) | 4 030 | +6.4 % | -9.7 % | |
| Bordeaux | 3 628 | 4 146 (2022) | 3 771 | +3.9 % | -9.1 % | |
| Paris | 10 821 | 10 821 (2020) | 9 712 | -10.2 % | -11.4 % |
Source : dpe_dvf_matches (DVF DGFiP × DPE ADEME). Appartements, prix médian annuel par département (13, 33, 69, 75). Données 2020-2025.
La divergence s'explique en partie par le point de départ. En 2020, Marseille était la seule grande ville française encore considérée comme sous-évaluée par rapport à son bassin économique et à sa qualité de vie. Le rattrapage a commencé dès 2021 (+21 % en un an sur les données appariées) et s'est poursuivi sans retournement franc, là où Paris, Lyon et Bordeaux ont subi la correction de taux à partir de mi-2022.
La « stabilisation » visible en 2024 (-1,9 % sur le département) ressemble davantage à une pause qu'à une correction : les données du second semestre 2025 montrent un rebond à 3 455 €/m² au T3 puis 3 478 €/m² au T4, soit un niveau supérieur au pic de 2023 sur ce sous-ensemble.
Les 16 arrondissements : de 1 614 à 4 679 €/m², le plus grand écart intramuros de France
Aucune grande ville française ne présente un tel rapport entre son arrondissement le plus cher et le moins cher. Le 7ème (littoral sud, Vallon des Auffes, Malmousque) atteint 4 679 €/m² en médiane ; le 15ème (nord, Cabucelle, Saint-André) reste à 1 614 €/m², soit un ratio de 1 à 2,9.
| Arrondissement | Médiane (€/m²) | Ventes | % F+G | % A+B | Barre |
|---|---|---|---|---|---|
| 7ème | 4 679 € | 1 244 | 4.7 % | 11.5 % | |
| 8ème | 4 462 € | 1 629 | 3.4 % | 23.9 % | |
| 12ème | 3 844 € | 808 | 4.3 % | 23.8 % | |
| 6ème | 3 750 € | 2 014 | 5.6 % | 9.3 % | |
| 9ème | 3 697 € | 954 | 1.3 % | 25.7 % | |
| 5ème | 3 554 € | 2 121 | 3.9 % | 9.8 % | |
| 2ème | 3 198 € | 1 204 | 4.5 % | 13.3 % | |
| 13ème | 3 093 € | 1 090 | 1.6 % | 19.5 % | |
| 11ème | 3 084 € | 611 | 4.6 % | 20 % | |
| 1er | 3 080 € | 1 853 | 5.2 % | 6.2 % | |
| 10ème | 2 980 € | 1 341 | 7.3 % | 17.2 % | |
| 4ème | 2 895 € | 1 642 | 4.9 % | 9.9 % | |
| 16ème | 2 778 € | 257 | 4.3 % | 19.8 % | |
| 3ème | 1 802 € | 1 440 | 8.3 % | 7 % | |
| 14ème | 1 719 € | 691 | 2.3 % | 14.8 % | |
| 15ème | 1 614 € | 597 | 10.1 % | 16.8 % |
Source : dpe_dvf_matches — 19 496 transactions DVF×DPE, Marseille, appartements, 2022-2025. % F+G et % A+B calculés sur l'ensemble des ventes avec DPE apparié.
Le sud : cher, vert et demandé
Les arrondissements 8ème (23,9 % de A+B) et 9ème (25,7 % de A+B) cumulent les deux avantages : situation littorale ou proche et stock de logements récents bien isolés. Le 12ème (Château-Gombert, Sainte-Marthe) partage ce profil avec 23,8 % de A+B. Ces trois secteurs tirent à la fois le prix médian et la prime DPE vers le haut.
Le nord : bâti ancien, prix décotés
Le 15ème (10,1 % de F+G, 1 614 €/m²) et le 3ème (8,3 % de F+G, 1 802 €/m²) concentrent l'ancien mal isolé. La décote n'est pas uniquement due au DPE : c'est d'abord une décote de localisation. Mais les deux signaux se superposent, ce qui explique pourquoi le DPE trace une ligne nette à Marseille et nulle part ailleurs.
La prime verte : Marseille, seule grande ville où A>B>C>D>E>F>G
Dans les dix grandes villes analysées dans notre étude sur les passoires thermiques, Marseille est la seule où la hiérarchie DPE correspond à une hiérarchie de prix régulière et monotone, sans inversion. La prime entre un A et un G atteint 34 % en valeur absolue.
Marseille, appartements, 2022-2025. N total = 19 496 ventes avec DPE apparié. Prix médian (PERCENTILE_CONT 0,5).
Ce gradient est l'inverse de ce qu'on observe à Toulouse (+36 % pour G vs A), Bordeaux ou Lille, où les logements anciens mal classés occupent le centre-ville et se vendent donc avec une prime de localisation qui écrase le signal DPE. À Marseille, les F et G se trouvent précisément dans les secteurs où les prix sont bas indépendamment du DPE.
Pour un investisseur locatif, cette situation est paradoxale : acheter une passoire marseillaise à 2 800 €/m² dans le 15ème expose au risque de vacance locative (interdiction des G à la location depuis janvier 2025) sans bénéficier de la décote de centre-ville qui compense ailleurs ce risque.
La clé géographique : le DPE suit les prix, pas l'inverse
Le croisement des deux tableaux précédents révèle la mécanique profonde. Les arrondissements avec le plus fort taux de A+B sont aussi les plus chers, et les arrondissements avec le plus fort taux de F+G sont parmi les moins chers. Ce n'est pas le DPE qui crée le prix : c'est la géographie qui crée les deux simultanément.
Premium A+B
Fort taux A+B (+ 23 %), prix élevés (3 700-4 700 €/m²)
Intermédiaire
Bâti mixte, DPE ne discrimine pas significativement
Concentration F+G
Prix bas quelle que soit la classe énergétique
Ce que SIRENE confirme : +181 % de nouvelles agences entre 2016 et 2023
Les données du registre SIRENE sur les sièges d'agences immobilières (NAF 68.31Z) à Marseille fournissent un signal indépendant du dynamisme du marché. Le nombre de nouvelles créations annuelles est passé de 134 en 2016 à 376 en 2023, soit +181 % en sept ans. En 2025, les créations se maintiennent à 364, au-dessus du pic pré-COVID.
Nouvelles créations d'agences immobilières à Marseille (NAF 68.31Z)
La densité d'agences actives reflète la même géographie que les prix. Le 8ème concentre à lui seul 390 agences actives (sur les 1 903 identifiées avec code postal valide), devant le 6ème (246) et le 7ème (192). Les arrondissements nord (14ème : 47, 15ème : 49, 16ème : 32) sont dix fois moins denses.
Ce signal SIRENE ne prouve pas la causalité, mais il confirme que le tissu professionnel a suivi et même anticipé la montée en attractivité du marché marseillais, là où dans d'autres villes on observe des fermetures nettes depuis 2023.
Ce que ça change selon votre profil
Acheteur résidence principale
- •À Marseille, le DPE est un vrai signal de prix, pas seulement un critère de confort. Un A à 4 293 €/m² versus un G à 2 828 €/m² : la différence se justifie par la localisation, pas par les travaux seuls.
- •L'écart entre arrondissements (×2,9) laisse une marge de négociation géographique absente dans des villes plus homogènes. Le 13ème (3 093 €/m², 19,5 % de A+B) offre un profil qualité/prix difficile à trouver dans d'autres grandes villes.
- •Utilisez l'endpoint GET /v1/stats/market?commune=MARSEILLE+08 pour vérifier la médiane du secteur avant toute offre.
Investisseur locatif
- •La prime de localisation des G au nord (2 800-1 600 €/m²) ne compense pas le risque réglementaire : les G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Contrairement à Paris où un G Haussmannien se revend 10 000 €/m², ici la revalorisation est incertaine.
- •Les secteurs avec fort taux A+B (8ème, 9ème, 12ème) offrent de meilleures garanties de revente, au prix d'un ticket d'entrée plus élevé.
- •La stabilité des prix 2024-2025 à Marseille, alors que d'autres marchés corrigent encore, soutient les rendements locatifs bruts si le prix d'achat est maîtrisé.
Vendeur
- •Si votre bien est classé A ou B dans les arrondissements du sud, la prime DPE est réelle et argumentable à la vente : montrez les données de prix médian par classe de votre arrondissement.
- •Si votre bien est F ou G, la décote est déjà dans le prix du secteur. Une rénovation énergétique peut permettre de changer de classe (E ou D visables avec isolation combles + changement chaudière) et d'accéder à un bassin d'acheteurs plus large.
- •Le marché marseillais reste actif (+26 % en 5 ans) : les délais de vente restent raisonnables comparés à Lyon ou Bordeaux en correction.
Professionnel et développeur
- •L'API Normi permet d'extraire les médianes de prix par classe DPE pour tout arrondissement marseillais via GET /v1/stats/dpe-premium?commune=MARSEILLE+08.
- •Le croisement DVF × DPE × SIRENE illustré dans cet article est reproducible avec 3 requêtes API : analyze_market_statistics, analyze_dpe_price_premium, et search_real_estate_businesses.
- •Voir la documentation des endpoints pertinents sur /docs/api/reference.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2014-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL) × SIRENE INSEE (données ouvertes, établissements NAF 68.31Z).
Périmètre DVF×DPE : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 500 et 20 000 €, date_mutation entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 (sauf graphique d'évolution 2020-2025). exclude_bulk_sales=true, exclude_outliers=true. N = 19 496 ventes avec DPE apparié pour Marseille 2022-2025.
Appariement DVF × DPE : par référence cadastrale (section + numéro de plan) puis par proximité géographique (rayon 25 m). Taux de couverture sur Marseille : environ 30 % des transactions DVF disposent d'un DPE apparié (sous la moyenne nationale de 38 %, en raison de la part plus élevée de logements collectifs anciens sans DPE récent obligatoire).
SIRENE : sièges d'établissements actifs (etat_etablissement = 'A') au code NAF 68.31Z (agences immobilières) dans les communes commençant par MARSEILLE. Les créations annuelles portent sur tous les sièges créés entre 2016 et 2025, quel que soit leur état actuel.
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT(0,5)) — moins sensible aux transactions atypiques que la moyenne.
Limites : l'appariement DVF×DPE crée un biais de sélection (les biens avec DPE disponible ne sont pas représentatifs de l'ensemble du parc). La comparaison par département (Q3, Q8) agrège Marseille avec les communes périphériques des Bouches-du-Rhône pour Paris (75), Lyon (69) et Bordeaux (33), ce qui peut légèrement diluer les écarts intramuros.
Analysez le marché marseillais avec l'API Normi
Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API REST ou le serveur MCP Normi. Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois, suffisants pour reproduire l'ensemble des requêtes de cet article.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · DPE ADEME (données ouvertes) · SIRENE INSEE (données ouvertes). Croisement via référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, Marseille (16 arrondissements), ventes du 01/01/2022 au 31/12/2025 (analyse DPE) et 01/01/2020 au 31/12/2025 (évolution). N = 19 496 ventes avec DPE apparié (Marseille 2022-2025).
Voir aussi : Le paradoxe des passoires thermiques en France (10 villes) · La prime verte nationale A/B vs F/G · Documentation API Normi
L'équipe Normi