Prix immobilier Bordeaux 2025 : la correction atteint son creux et révèle le paradoxe DPE le plus extrême de France
Bordeaux a perdu 17,5 % depuis son pic de T3 2022 (4 972 €/m²) jusqu'au creux de T1 2025 (4 104 €/m²). Depuis, trois trimestres consécutifs de rebond et un volume en hausse de 19 % signalent un fond formé. Nous avons analysé 14 160 transactions DVF appariées à des DPE ADEME, et découvert que Bordeaux est la seule grande ville française où un appartement classé A se vend moins cher que toutes les autres classes, F compris.
TL;DR
Le pic absolu (T3 2022 : 4 972 €/m²) au creux (T1 2025 : 4 104 €/m²) représente -17,5 %. Depuis T1 2025, la tendance s'inverse : T3 2025 remonte à 4 337 €/m² (+5,7 %) et le volume progresse de +19 % par rapport à 2024. La correction est asymétrique : le centre historique (33000) perd 12,9 %, la périphérie sud (33200) seulement 5,8 %. Et Bordeaux est la seule grande ville française où un classé A (4 100 €/m²) est le moins cher de toutes les étiquettes DPE, 18 % sous un F (4 837 €/m²).
La correction en chiffres : -11 % annuel, -17 % depuis le pic absolu
Sur les appartements avec DPE apparié pour la commune de Bordeaux, le prix médian annuel a culminé à 4 783 €/m² en 2022, puis a reculé progressivement : -2,1 % en 2023, -7,4 % en 2024, -2,1 % en 2025. La correction est moins brutale que Lyon (-10 % en un an) mais plus profonde mesurée depuis le pic trimestriel (-17,5 %). Le creux annuel est atteint en 2025, avec un retour au niveau de 2020-2021.
| Année | Médiane (€/m²) | N ventes | Variation annuelle | Barre |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 4 517 | 2 706 | — | |
| 2021 | 4 746 | 2 682 | +5.1 % | |
| 2022pic | 4 783 | 2 651 | +0.8 % | |
| 2023 | 4 681 | 2 082 | -2.1 % | |
| 2024 | 4 337 | 1 848 | -7.3 % | |
| 2025creux | 4 248 | 2 191 | -2.1 % |
Source : dpe_dvf_matches (DVF DGFiP × DPE ADEME). Commune de Bordeaux, appartements, prix médian annuel. 2020-2025. N total = 14 160 ventes avec DPE apparié.
La correction bordelaise se distingue de Lyon par sa temporalité. À Lyon, la baisse s'est concentrée sur 2024 (-7,4 % en un an). À Bordeaux, la descente a été plus étalée : 2023 (-2,1 %), 2024 (-7,4 %), 2025 (-2,1 %). Le pic trimestriel (T3 2022 à 4 972 €/m²) est supérieur au pic annuel (4 783 €/m²) parce que T3 2022 (marché d'été) concentrait une demande inhabituellement forte des acheteurs parisiens attirés par la ligne TGV et le coût de la vie bordelais.
Le fond du marché : T1 2025 marque le creux, rebond actif depuis
Contrairement à Lyon où la stabilisation forme un corridor de huit trimestres, Bordeaux montre un creux ponctuel clair (T1 2025 : 4 104 €/m²) suivi d'un rebond plus net. T3 2025 remonte à 4 337 €/m² (le niveau de T1 2024), T4 2025 se stabilise à 4 321 €/m². Le plancher du T1 2025 n'a pas été cassé.
Prix médian trimestriel Bordeaux — T1 2022 à T4 2025
Le signal de volume est encore plus lisible. Après un creux à 366 transactions au T2 2024 (le plus bas depuis 2019), les volumes remontent progressivement. T2 et T3 2025 atteignent 604 et 597 transactions, des niveaux proches de ceux de 2022. La demande est revenue avant que les prix ne se redressent : c'est le schéma classique de formation d'un fond.
La phase de correction active (rouge sur le graphique) s'étend de T3 2022 à T1 2025, soit 10 trimestres et -17,5 %. La phase de rebond (vert) confirme trois trimestres consécutifs au-dessus du creux. Ces deux phases correspondent respectivement au cycle de hausse des taux (2022-2024) et au début de l'assouplissement (2024-2025).
| Trimestre | Médiane (€/m²) | N ventes | Vs pic T3 2022 |
|---|---|---|---|
| T1 2024 | 4 435 | 387 | -10.8 % |
| T2 2024 | 4 379 | 366 | -11.9 % |
| T3 2024 | 4 362 | 567 | -12.3 % |
| T4 2024 | 4 246 | 528 | -14.6 % |
| T1 2025 | 4 104 | 433 | -17.5 % |
| T2 2025 | 4 215 | 604 | -15.2 % |
| T3 2025 | 4 337 | 597 | -12.8 % |
| T4 2025 | 4 321 | 557 | -13.1 % |
Source : dpe_dvf_matches, commune de Bordeaux, appartements. T1 2024 à T4 2025.
Les 5 secteurs : le centre perd 13 %, la périphérie seulement 6 %
La correction bordelaise suit la même logique géographique que Lyon : les secteurs les plus chers en 2022 ont corrigé le plus. Le centre historique (33000, 5 296 €/m² en 2022) perd 12,9 %. La périphérie sud (33200, 4 026 €/m² en 2022), moins valorisée, ne corrige que 5,8 %. La rive droite et Belcier (33300) tiennent mieux que le nord (33800), ce qui reflète la dynamique EuroAtlantique et les opérations de renouvellement urbain autour de la gare Saint-Jean.
| Secteur | 2025 (€/m²) | 2022 (€/m²) | Correction | N (2022-25) | Barre 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
Centre historique (33000) Chartrons, Saint-Michel, Victoire, Pey-Berland | 4 613 € | 5 296 € | -12.9 % | 4 416 | |
Caudéran (33100) Caudéran, Croix-Blanche | 4 283 € | 4 564 € | -6.2 % | 458 | |
Nord / Bacalan (33800) Grand-Parc, Bacalan, Saint-Augustin | 3 966 € | 4 509 € | -12.0 % | 1 558 | |
Rive droite / Belcier (33300) La Bastide, Belcier, Saint-Jean | 3 922 € | 4 268 € | -8.1 % | 1 624 | |
Bordeaux sud (33200) Bordeaux périphérie sud | 3 792 € | 4 026 € | -5.8 % | 716 |
Source : dpe_dvf_matches, commune de Bordeaux, appartements. N total : 8 772 ventes avec DPE apparié (2022-2025). Médiane annuelle 2022 et médiane annuelle 2025.
Les secteurs sur-corrigés (-12 à -13 %)
Le centre historique (33000) concentrait la demande spéculative de 2021-2022 : acheteurs parisiens TGV, pied-à-terre premium, investissements locatifs touristiques. À 5 296 €/m² en 2022, son prix dépassait certains arrondissements parisiens périphériques. La correction de -12,9 % ramène le centre à 4 613 €/m², un niveau encore le plus élevé de la ville mais moins surpayé. Le secteur nord (33800, Grand-Parc et Bacalan) suit avec -12,0 % : il avait bénéficié d'un effet Cité du Vin et de rénovations urbaines qui ont amplifié la hausse 2018-2022.
Les secteurs résistants (-6 à -8 %)
Caudéran (33100, -6,2 %) et la périphérie sud (33200, -5,8 %) tiennent grâce à une base d'acheteurs résidents : primo-accédants bordelais, familles cherchant du foncier accessible. Ces secteurs n'avaient pas connu de bulle spéculative et n'ont donc pas à la digérer. La rive droite et Belcier (33300, -8,1 %) résistent aussi bien : le programme EuroAtlantique (quartier Saint-Jean) et l'amélioration de la desserte tram soutiennent structurellement la demande.
Le paradoxe DPE bordelais : un A est le moins cher, un F le plus cher
La ville classée UNESCO présente le phénomène DPE le plus extrême que nous ayons documenté en France. Sur 14 160 transactions avec DPE apparié, la hiérarchie énergétique attendue (A = prime, G = décote) est entièrement renversée. Un appartement classé A se vend en médiane 4 100 €/m², le plus bas de toutes les classes. Un classé F atteint 4 837 €/m², soit 18 % de plus que l'A. La courbe monte de A (le moins cher) à F (le plus cher) de manière quasi-monotone.
Bordeaux (commune), appartements, 2020-2025. N total = 14 160 ventes avec DPE apparié. Prix médian (PERCENTILE_CONT 0,5).
La clé de lecture est géographique. Le patrimoine bordelais classé au Patrimoine mondial de l'UNESCO (inscrit en 2007) est quasi-exclusivement composé de bâtiments en calcaire du XVIIIe siècle, situés dans le centre historique. Ces immeubles reçoivent systématiquement des classements E, F ou G : leur structure pierre d'une seule épaisseur, sans isolation thermique possible en façade (contrainte patrimoniale), les condamne énergétiquement. Or ce sont les bâtiments les plus chers de Bordeaux, situés dans les rues les plus prisées. La prime de localisation UNESCO prime systématiquement sur le signal énergétique.
À l'inverse, les appartements classés A ou B sont des constructions récentes BBC ou RT2012, situées en périphérie (ZAC, opérations neuves dans les Bassins à flot, le Lac, Bègles-Terres Neuves). Ces zones sont moins valorisées : elles offrent des prix d'entrée inférieurs au centre. La corrélation DPE-prix est donc entièrement captée par la géographie.
Investisseurs : le risque F/G est plus élevé à Bordeaux qu'ailleurs
Les F/G bordelais sont chers parce que situés en centre UNESCO. Mais l'interdiction de location F débute en 2028, et la contrainte patrimoniale rend la rénovation thermique particulièrement coûteuse (isolation intérieure obligatoire, perte de surface, coûts d'autorisation ABF). Le prix d'achat élevé et le coût de mise en conformité élevé font de ces biens un profil risqué pour l'investissement locatif. Notre analyse du ban DPE 2025 montre que le marché ne l'a pas encore pricé.
Ce que ça signifie selon votre profil
Acheteur résidence principale
- •Le fond semble formé : le creux de T1 2025 (4 104 €/m²) n'a pas été cassé en T2, T3 ou T4. Les acheteurs qui attendaient un niveau inférieur à 4 000 €/m² sur le centre n'ont pas eu raison : le creux annuel 2025 (4 248 €/m²) reste au-dessus de 4 000 €/m².
- •Si vous hésitez entre le 33000 (centre) et le 33300 (rive droite), l'écart de prix est de 691 €/m² (4 613 vs 3 922 €/m²), soit +18 %. Posez-vous si cet écart est justifié par votre usage quotidien.
- •Pour un bien F ou G en centre UNESCO : demandez un devis de mise en conformité avant de faire une offre. Les coûts d'isolation intérieure peuvent dépasser 20 000 € pour atteindre la classe E.
Investisseur locatif
- •Le 33300 (Belcier, Saint-Jean) présente le meilleur profil rendement/risque : -8,1 % de correction (la moins profonde des zones à fort potentiel locatif), prix accessibles (3 922 €/m²), soutien structurel de l'opération EuroAtlantique.
- •Évitez les F dans le centre UNESCO pour la location. Non seulement l'interdiction de 2028 approche, mais le coût de mise en conformité est structurellement plus élevé à Bordeaux qu'ailleurs (contraintes ABF). La décote acheteur n'est pas encore là, le risque règlementaire si.
- •La hausse du volume (+19 % en 2025) confirme que la liquidité est revenue. Le risque de rester bloqué à la revente est plus faible qu'en 2023-2024.
Vendeur
- •Si vous vendez en centre (33000), la référence 2022 (5 296 €/m²) n'est plus pertinente pour fixer un prix. Les acheteurs comparent aux transactions 2024-2025. Le prix du marché en 2025 est 4 613 €/m² en médiane.
- •Si vous vendez dans le nord (33800) ou la rive droite (33300), le marché est plus liquide : ce sont les zones où les volumes 2025 ont le mieux rebondi. La correction y est modérée et les acheteurs plus actifs.
- •Un bien F ou G : le marché ne décote pas encore massivement (-0 à -3 % selon les données nationales), mais la fenêtre de vente sans pression réglementaire se ferme. 2026 et 2027 restent des années convenables pour vendre avant que les acheteurs intègrent pleinement le ban 2028.
Professionnel et développeur
- •Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API Normi en 4 requêtes : analyze_price_trends (trimestriel Bordeaux), compare_locations (secteurs), analyze_dpe_price_premium (paradoxe DPE), analyze_market_activity (volumes).
- •Le plan gratuit (500 crédits/mois) couvre l'ensemble de ces requêtes. Voir la documentation des endpoints DVF sur /docs/api/reference.
- •Pour intégrer l'analyse Bordeaux dans un outil de prospection, GET /v1/stats/market?commune=BORDEAUX&code_postal=33000 retourne la médiane, le volume et l'intervalle interquartile en temps réel.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2014-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL).
Périmètre : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 1 000 et 20 000 €, commune = 'BORDEAUX'. Ventes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025. L'analyse par secteur (code_postal) porte sur 2022-2025 avec N min de 50 transactions par code. N total 2020-2025 : 14 160 transactions. N 2022-2025 par secteur : 8 772 transactions.
Appariement DVF × DPE : par référence cadastrale (section + numéro de plan) puis par proximité géographique (rayon 25 m). Les transactions sans DPE apparié sont exclues de toutes les analyses présentées ici. L'appariement introduit un biais de sélection : les biens avec DPE disponible ne sont pas représentatifs de l'ensemble du parc (les biens anciens non mis en location ou non rénovés sont sous-représentés).
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT(0,5)) sur prix_m2, calculée par SQL directement sur la base Supabase. Les médianes par code postal pour 2022 et 2025 utilisent un filtre annuel (FILTER(WHERE EXTRACT(YEAR FROM date_mutation) = 2022/2025)) dans la même requête.
Limites : les codes postaux ne correspondent pas exactement aux quartiers administratifs de Bordeaux. Le 33000 couvre l'essentiel du centre historique mais inclut quelques transactions périphériques. Les médianes par secteur pour les codes 33100 et 33200 reposent sur des effectifs plus réduits (458 et 716 transactions sur 4 ans) et sont moins robustes que le centre (4 416 transactions).
Analysez le marché bordelais avec l'API Normi
Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API REST ou le serveur MCP Normi. Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · DPE ADEME (données ouvertes). Croisement via référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, commune de Bordeaux, ventes du 01/01/2020 au 31/12/2025. N total = 14 160 ventes avec DPE apparié.
Voir aussi : Lyon 2025 : -21 % dans le 2ème, -9 % dans le 9ème · Marseille 2025 : la seule grande ville sans correction · Le ban DPE G : ce que les données révèlent un an après
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