Prix immobilier Paris 2025 : la reprise est confirmée, mais deux marchés coexistent dans la même ville
Paris est la seule grande ville française à avoir amorcé sa correction avant 2022. Le creux est arrivé en T4 2024 (9 515 €/m², soit -11,6 % depuis le pic de T1 2022). En 2025, quatre trimestres consécutifs au-dessus de ce plancher et un volume en hausse de 15 % confirment un fond formé. Mais cette reprise cache deux réalités : le 19e a corrigé deux fois plus que le 7e, et le DPE n'a pratiquement aucun impact sur le prix à l'échelle de la ville.
TL;DR
De T1 2022 (10 764 €/m²) à T4 2024 (9 515 €/m²) : -11,6 % sur 11 trimestres. En 2025, la tendance s'inverse sans s'emballer : T3 2025 remonte à 9 819 €/m² et le volume annuel progresse de +15 % (11 328 transactions). L'asymétrie géographique est nette : le 3e corrige à -5,1 % (Marais, valeur refuge), le 19e à -12,7 % (Villette, effet de rattrapage post-Covid). Sur 44 051 transactions DVF×DPE, le DPE ne discrimine le prix que de 3,6 % entre la classe la plus chère (B) et la moins chère (E) : l'adresse prime sur l'étiquette énergétique.
Paris a corrigé avant les autres villes
À Bordeaux et Lyon, le pic annuel se situe en 2022. À Paris, le pic est en 2020 (10 840 €/m²), au moment où la demande de "déconfinement parisien" s'évaporait vers la province. La correction a débuté dès 2022 (-1,4 %), s'est accélérée en 2023 (-5,1 %) et 2024 (-5,6 %), avant de s'inverser en 2025 (+1,7 %). À Lyon et Bordeaux, la baisse était encore active en 2024. Paris avait une longueur de correction d'avance.
| Année | Médiane (€/m²) | N ventes | Variation annuelle | Barre |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 10 122 | 29 366 | — | |
| 2020pic | 10 840 | 23 345 | +7.1 % | |
| 2021 | 10 833 | 17 270 | -0.1 % | |
| 2022 | 10 695 | 12 393 | -1.3 % | |
| 2023 | 10 149 | 10 484 | -5.1 % | |
| 2024creux annuel | 9 577 | 9 846 | -5.6 % | |
| 2025reprise | 9 740 | 11 328 | +1.7 % |
Source : dpe_dvf_matches (DVF DGFiP × DPE ADEME). Paris intramuros (code_departement = '75'), appartements, prix médian annuel. 2019-2025. N total = 114 032 ventes avec DPE apparié sur la période.
Un autre signal distingue Paris des autres villes : le nombre de transactions. En 2019, Paris comptabilisait 29 366 ventes avec DPE apparié. Ce chiffre a chuté de 66 % jusqu'au creux de 9 846 en 2024, avant de remonter à 11 328 en 2025 (+15 %). Cette reprise du volume précède la reprise des prix : les acheteurs sont revenus dans le marché en 2025, mais sans encore provoquer d'inflation. C'est le schéma typique d'une phase de réamorçage.
T4 2024 marque le creux : 2025 confirme quatre trimestres de stabilisation
Le suivi trimestriel révèle une correction en deux temps. La première vague (T1 2022 à T4 2023) représente -8,5 %, portée par la hausse des taux directeurs. La deuxième vague (T1 à T4 2024) ajoute -3,5 % supplémentaires, atteignant le plancher absolu de 9 515 €/m² en T4 2024. Depuis, les quatre trimestres de 2025 restent tous au-dessus de ce plancher, sans que l'un d'eux le casse.
Prix médian trimestriel Paris — T1 2022 à T4 2025
| Trimestre | Médiane (€/m²) | N ventes | Vs pic T1 2022 | Vs creux T4 2024 |
|---|---|---|---|---|
| T3 2024 | 9 681 | 2 542 | -10.1 % | +1.7 % |
| T4 2024creux | 9 515 | 2 422 | -11.6 % | +0.0 % |
| T1 2025 | 9 733 | 2 957 | -9.6 % | +2.3 % |
| T2 2025 | 9 659 | 2 518 | -10.3 % | +1.5 % |
| T3 2025 | 9 819 | 3 040 | -8.8 % | +3.2 % |
| T4 2025 | 9 722 | 2 813 | -9.7 % | +2.2 % |
Source : dpe_dvf_matches, Paris (75), appartements. T3 2024 à T4 2025.
La stabilisation de 2025 diffère de celle de Lyon, qui présente un corridor de huit trimestres sans direction claire. À Paris, la tendance 2025 est légèrement ascendante : T1 (9 733), T2 (9 659), T3 (9 819), T4 (9 722). La volatilité intratrimestre reste faible, ce qui indique un marché en équilibre et non en dépression. Le T1 2025 est le trimestre avec le plus fort volume depuis T2 2022 (2 957 transactions), signe que la demande est bel et bien revenue.
20 arrondissements, deux trajectoires : Rive gauche vs Est et Nord
Derrière la médiane globale se cachent deux Paris. La rive gauche patrimoniale (3e, 6e, 7e) affiche les corrections les plus faibles : -5 à -7 %. Les arrondissements de l'est et du nord (13e, 19e, 20e) accusent les replis les plus marqués : -10 à -13 %. L'amplitude totale entre le 19e et le 3e est de 7,6 points de pourcentage.
| Arrdt | Quartier | 2025 (€/m²) | 2022 (€/m²) | Correction |
|---|---|---|---|---|
| 01e | Louvre / Palais-Royal | 12 038 | 13 128 | -8.3 % |
| 02e | Bourse / Sentier | 10 943 | 11 995 | -8.8 % |
| 03e | Marais nord | 11 881 | 12 525 | -5.1 % |
| 04e | Île de la Cité / Marais sud | 12 603 | 13 570 | -7.1 % |
| 05e | Quartier latin | 11 607 | 12 791 | -9.3 % |
| 06e | Saint-Germain-des-Prés | 13 470 | 14 481 | -7.0 % |
| 07e | Tour Eiffel / Invalides | 13 238 | 14 076 | -6.0 % |
| 08e | Champs-Élysées / Madeleine | 11 546 | 12 637 | -8.6 % |
| 09e | Opéra / Pigalle | 10 542 | 11 498 | -8.3 % |
| 10e | Canal Saint-Martin | 9 365 | 10 489 | -10.7 % |
| 11e | Bastille / République | 9 849 | 10 901 | -9.6 % |
| 12e | Bercy / Nation | 9 000 | 9 932 | -9.4 % |
| 13e | Place d'Italie / Gobelins | 8 750 | 9 909 | -11.7 % |
| 14e | Montparnasse / Alésia | 9 441 | 10 492 | -10.0 % |
| 15e | Vaugirard / Beaugrenelle | 9 472 | 10 571 | -10.4 % |
| 16e | Passy / Auteuil | 10 673 | 11 329 | -5.8 % |
| 17e | Batignolles / Monceau | 9 752 | 10 901 | -10.5 % |
| 18e | Montmartre / Clignancourt | 8 800 | 9 733 | -9.6 % |
| 19e | Villette / Buttes-Chaumont | 8 042 | 9 216 | -12.7 % |
| 20e | Belleville / Ménilmontant | 8 435 | 9 349 | -9.8 % |
Source : dpe_dvf_matches, Paris (75), appartements. Médiane annuelle 2022 et 2025. N total analysé (2022 + 2025) : 35 580 ventes avec DPE apparié.
Les résistants (-5 à -7,5 %) : Marais, Rive gauche, Passy
Le 3e arrondissement (Marais nord, -5,1 %) résiste le mieux de tout Paris. Sa spécificité : une pénurie structurelle de biens disponibles dans un périmètre touristique et patrimonial, combinée à une demande internationale soutenue. Le 7e (-6,0 %) et le 16e (-5,8 %) tiennent grâce à leur profil de valeur refuge : acheteurs patrimoniaux peu sensibles aux taux, biens rares, faible rotation. Le 6e (-7,0 %) confirme que Saint-Germain surperformait déjà peu avant la correction et subit donc un ajustement moindre.
Les plus corrigés (-10,5 à -12,7 %) : Nord, Est, sud de Paris
Le 19e (-12,7 %) concentre deux facteurs de correction : une forte proportion d'acheteurs primo-accédants (les plus sensibles à la hausse des taux) et des prix qui avaient connu un rattrapage accéléré en 2020-2021 sous l'effet de la gentrification de Stalingrad et des Buttes-Chaumont. Le 13e (-11,7 %) affiche un schéma similaire : prix dopés en 2021 par le projet de Grand-Paris, correction ensuite plus marquée. Le 10e et le 15e (-10,4 à -10,7 %) ont corrigé leur sur-valorisation post-Covid.
Le DPE à Paris : l'adresse prime sur l'étiquette énergétique
Sur 44 051 transactions DVF×DPE parisiennes (2022-2025), la prime ou décote liée au DPE est quasi nulle à l'échelle de la ville. La classe B affiche la médiane la plus haute (10 356 €/m²) et la classe E la plus basse (10 000 €/m²) : un écart de seulement 3,6 %. À titre de comparaison, l'écart entre le 19e et le 6e est de 67 %.
Paris (75), appartements, 2022-2025. N total = 44 051 ventes avec DPE apparié. Prix médian (PERCENTILE_CONT 0,5).
La courbe DPE parisienne est en cloche inversée : les extrêmes (A, B et G) sont plus chers que les classes médianes (D, E). L'explication est géographique. Un appartement G dans Paris est presque toujours un Haussmannien situé dans un arrondissement premium (2e, 6e, 7e, 8e) : il se vend cher parce qu'il est bien localisé. Un appartement A ou B est souvent une construction récente BBC ou RE2020 en périphérie (13e, 14e, 19e, 20e) : il bénéficie du signal énergétique mais souffre d'une localisation moins cotée. Les deux effets s'annulent.
Ce constat contraste fortement avec Marseille, où nous avions mesuré un écart A vs G de +34 % (4 293 vs 2 828 €/m²). La différence : à Marseille, les arrondissements chers sont récents (7e-8e) et affichent de bons DPE. À Paris, les arrondissements les plus chers sont anciens par définition.
Investisseurs : le DPE n'aide pas à choisir à Paris
Un appartement F ou G parisien n'est pas moins cher parce qu'il est mal classé : il est cher parce qu'il est dans un bon arrondissement. L'interdiction de location F de 2028 est donc un risque réel mais mal pricé : il n'est pas encore visible dans les données de transactions. Notre analyse nationale du ban DPE G (2025) montre le même schéma à l'échelle nationale. À Paris, ce risque est amplifié par le poids des F/G dans les zones les plus chères.
Ce que ça signifie selon votre profil
Acheteur résidence principale
- •Le plancher semble posé : T4 2024 (9 515 €/m²) n'a pas été enfoncé en 2025, et le volume acheteur est en forte hausse. Attendre un passage sous 9 000 €/m² en médiane paraît peu probable au vu des signaux actuels.
- •Si vous comparez deux arrondissements proches (ex. 18e vs 19e), la divergence de correction (-9,6 % vs -12,7 %) représente un écart de 758 €/m², soit potentiellement 45 000 € sur un 60 m². L'analyse DVF par arrondissement est un outil de négociation concret.
- •Pour les primo-accédants contraints par le budget : le 19e (8 042 €/m²) et le 13e (8 750 €/m²) ont corrigé le plus. Ce sont les arrondissements où le potentiel d'entrée à prix raisonnable est le plus ouvert.
Investisseur locatif
- •Le rendement brut parisien reste faible (autour de 3 % pour la plupart des arrondissements) : Paris se justifie par la liquidité et la préservation de capital, pas par le cash-flow.
- •Évitez les F et G si l'objectif est la location : l'interdiction de 2028 (classe F) et 2025 (classe G) est active, et à Paris la mise en conformité de bâtiments Haussmanniens est parmi les plus coûteuses de France (isolation thermique par intérieur = perte de surface, coûts élevés).
- •Les 3e et 7e (les moins corrigés) confirment leur statut de valeur refuge. La liquidité y est excellente : le volume de transactions y est reparti à la hausse dès T1 2025.
Vendeur
- •La référence 2020-2021 (10 840 €/m² en médiane Paris) n'est plus pertinente pour fixer un prix. Le marché 2025 est à 9 740 €/m², soit -10 % en dessous. Les acheteurs comparent aux transactions récentes, pas au pic.
- •Si vous vendez dans le 19e ou le 13e : l'offre concurrente est abondante (ces arrondissements ont les plus gros volumes). Pour sortir rapidement, un prix calé sur les transactions 2024-2025 est préférable à une surestimation.
- •La fenêtre de 2025-2026 est favorable : le volume d'acheteurs est revenu (+15 %), la liquidité s'est améliorée depuis le creux de 2024. Le marché est plus propice à vendre qu'en 2023 ou 2024.
Professionnel et développeur
- •Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API Normi : analyze_price_trends (trimestriel Paris), compare_locations (arrondissements), analyze_dpe_price_premium (DPE), analyze_market_activity (volumes).
- •Pour cibler un arrondissement spécifique : GET /v1/stats/market?commune=PARIS%2019&code_departement=75 renvoie la médiane, le volume et l'intervalle interquartile en temps réel. Chaque commune Paris 01 à Paris 20 est requêtable séparément.
- •Le plan gratuit (500 crédits/mois) couvre 4 requêtes dvf×dpe. Pour une analyse complète des 20 arrondissements, le plan Agent (60 req/min) permet de les batcher en quelques secondes.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2014-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL).
Périmètre : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 2 000 et 30 000 € (filtre outliers), code_departement = '75' (Paris intramuros). Ventes du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2025. N total 2019-2025 : 114 032 ventes avec DPE apparié. Analyse par arrondissement : N 2022 + N 2025 = 35 580 ventes. Analyse DPE : N 2022-2025 = 44 051 ventes.
Appariement DVF × DPE : par référence cadastrale (section + numéro de plan) puis par proximité géographique (rayon 25 m). Les transactions sans DPE apparié sont exclues. Biais de sélection : les biens anciens sans DPE récent sont sous-représentés, ce qui peut légèrement surestimer les classes C-D au détriment des F-G effectivement présents dans le parc.
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT(0,5)) sur prix_m2, calculée par SQL directement sur la base Supabase. L'analyse par arrondissement utilise un filtre FILTER(WHERE EXTRACT(YEAR FROM date_mutation) = 2022/2025) dans la même requête avec un seuil de 20 transactions minimum par année et par arrondissement pour garantir la robustesse des médianes.
Limites : les données DPE disponibles via l'appariement sont concentrées sur les biens mis en location depuis 2018 (obligation de DPE). Les transactions de résidences principales sans historique locatif récent peuvent être sous-représentées, en particulier dans les arrondissements de rive gauche. Les médianes par arrondissement pour les 1er, 2e et 4e (N 2025 entre 166 et 285) sont moins robustes que celles du 11e, 15e ou 18e (N 2025 supérieur à 900).
Analysez le marché parisien avec l'API Normi
Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API REST ou le serveur MCP Normi. Chaque arrondissement (Paris 01 à Paris 20) est requêtable séparément. Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · DPE ADEME (données ouvertes). Croisement via référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, Paris intramuros (75), ventes du 01/01/2019 au 31/12/2025. N total (2022-2025) = 44 051 ventes avec DPE apparié.
Voir aussi : Lyon 2025 : la correction cache deux marchés · Bordeaux 2025 : fond du marché et paradoxe DPE · Marseille 2025 : la seule grande ville sans correction
L'équipe Normi