Prix immobilier Lyon 2025 : la correction cache deux marchés dans un
Lyon affiche -10 % annuel depuis son pic de 2022. Mais derrière ce chiffre national se cachent deux villes radicalement différentes : le 2ème perd 21 %, le 9ème seulement 9 %. Nous avons analysé 10 148 transactions DVF appariées à des DPE ADEME pour cartographier la correction et identifier où le fond du marché s'est formé.
TL;DR
Le pic absolu (T4 2022 : 4 687 €/m²) au creux (T1 2025 : 3 956 €/m²) représente -16 %. Depuis T1 2024, le marché oscille dans un corridor de 3 950 à 4 170 €/m² sur huit trimestres consécutifs, sans nouvelle jambe de baisse. La correction est asymétrique : les arrondissements qui avaient le plus grimpé (2ème, 1er) ont le plus chuté ; les arrondissements résidentiels stables (9ème, 7ème) ont à peine bougé.
La correction en chiffres : -10 % annuel, -16 % depuis le pic absolu
Sur les appartements avec DPE apparié pour le département du Rhône, le prix médian est passé de 3 801 €/m² en 2020 à un pic de 4 479 €/m² en 2022, puis à 4 038 €/m² en 2025. Le boom 2020-2022 (+18 %) s'est suivi d'une correction qui, mesurée d'année en année, atteint -10 %. Mesurée depuis le pic trimestriel (T4 2022 à 4 687 €/m²), la correction atteint -14 % en fin 2025.
| Année | Médiane (€/m²) | N ventes | Variation annuelle | Barre |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 3 801 | 9 668 | — | |
| 2021 | 4 156 | 9 682 | +9.3 % | |
| 2022pic | 4 479 | 7 650 | +7.8 % | |
| 2023 | 4 357 | 5 875 | -2.7 % | |
| 2024 | 4 087 | 5 100 | -6.2 % | |
| 2025 | 4 038 | 5 546 | -1.2 % |
Source : dpe_dvf_matches (DVF DGFiP × DPE ADEME). Appartements, prix médian annuel, département du Rhône (69). 2020-2025.
Le chiffre de -10 % annuel (2022 à 2025) est le résultat d'une correction qui s'est déroulée en deux temps. La première phase (2023) a été modérée (-3 %). La seconde phase (2024) a été abrupte (-6 % en un an), concentrée au T1 2024 quand les taux de crédit ont atteint leur plus haut niveau. Depuis T1 2025, les données ne montrent plus de baisse nette.
Le fond du marché : 8 trimestres de stabilisation dans un corridor étroit
La lecture trimestrielle est plus précise que la lecture annuelle. Le pic absolu est au T4 2022 (4 687 €/m²). Le creux est au T1 2025 (3 956 €/m²), soit -16 % en 10 trimestres. Depuis ce creux, les données montrent un corridor de stabilisation : chaque T3 rebondit (T3 2024 à 4 145 €/m², T3 2025 à 4 167 €/m²), chaque T4 et T1 recèdent légèrement, sans toutefois casser le plancher du T1 2025.
Prix médian trimestriel Lyon (dept 69) — T1 2022 à T4 2025
La saisonnalité est le premier facteur à démêler. En 2024 comme en 2025, le marché suit le même cycle : T1 faible (acheteurs attentistes), T2-T3 actifs (printemps-été), T4 calme. Ce n'est pas un signal de baisse supplémentaire que de voir T4 2025 (4 007 €/m²) en dessous de T3 2025 (4 167 €/m²) : c'est la saisonnalité normale du marché lyonnais.
Le signal le plus clair vient du volume. Après un creux à 1 042 transactions au T1 2024 (le plus bas depuis 2019), les volumes sont remontés progressivement : T3 2025 enregistre 1 505 transactions, le meilleur trimestre depuis T4 2022. La demande a repris, les prix se sont stabilisés.
| Trimestre | Médiane (€/m²) | N ventes | Vs T4 2022 (-16 %) |
|---|---|---|---|
| T1 2024 | 4 017 | 1 042 | -14.3 % |
| T2 2024 | 4 117 | 1 217 | -12.2 % |
| T3 2024 | 4 145 | 1 464 | -11.6 % |
| T4 2024 | 4 041 | 1 377 | -13.8 % |
| T1 2025 | 3 956 | 1 215 | -15.6 % |
| T2 2025 | 4 018 | 1 447 | -14.3 % |
| T3 2025 | 4 167 | 1 505 | -11.1 % |
| T4 2025 | 4 007 | 1 379 | -14.5 % |
Source : dpe_dvf_matches, dept 69, appartements. T1 2024 à T4 2025.
Les 9 arrondissements : le 2ème corrige deux fois plus que le 9ème
La correction lyonnaise n'est pas uniforme. Elle reflète la géographie de la bulle : les arrondissements qui avaient attiré la spéculation (Presqu'île, Centre, Croix-Rousse) corrigent le plus. Les arrondissements résidentiels périphériques (Vaise, Gerland, Guillotière) corrigent nettement moins.
| Arrondissement | 2025 (€/m²) | 2022 (€/m²) | Correction | N (2022-25) | Barre 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6ème | 5 536 € | 6 417 € | -13.7 % | 590 | |
| 2ème | 5 302 € | 6 712 € | -21.0 % | 860 | |
| 1er | 4 876 € | 6 101 € | -20.1 % | 796 | |
| 4ème | 4 839 € | 5 890 € | -17.8 % | 637 | |
| 3ème | 4 738 € | 5 481 € | -13.6 % | 1 757 | |
| 7ème | 4 690 € | 5 123 € | -8.5 % | 2 352 | |
| 5ème | 4 649 € | 5 368 € | -13.4 % | 605 | |
| 8ème | 4 403 € | 5 037 € | -12.6 % | 1 480 | |
| 9ème | 4 244 € | 4 669 € | -9.1 % | 1 071 |
Source : dpe_dvf_matches, Lyon intramuros, appartements. N total : 10 148 ventes avec DPE apparié (2022-2025). Médiane annuelle 2022 et médiane annuelle 2025.
Les arrondissements sur-corrigés (-18 % à -21 %)
Le 2ème (Presqu'île sud, Ainay, Bellecour) avait atteint 6 712 €/m² en 2022 et culmine à 7 135 €/m² au T4 2022. En 2025, à 5 302 €/m², il reste le deuxième arrondissement le plus cher mais a perdu 21 % de sa valeur annuelle. Le 1er (Hôtel de Ville, Terreaux) a corrigé d'autant. Ces deux arrondissements avaient concentré l'essentiel de la spéculation 2021-2022 : achat de studios Airbnb, pied-à-terre parisiens, investissements locatifs premium.
Les arrondissements résistants (-8 % à -9 %)
Le 7ème (Guillotière, Gerland, Jean-Macé) et le 9ème (Vaise, Saint-Rambert, Gorge-de-Loup) ont à peine bougé. Leur base d'acheteurs est plus endogène (primo-accédants lyonnais, familles), moins sensible aux cycles spéculatifs. Le 7ème, avec 2 352 transactions sur 2022-2025, est l'arrondissement le plus liquide de Lyon. Le 9ème offre le prix médian le plus accessible intramuros (4 244 €/m² en 2025).
Le paradoxe DPE lyonnais : un F se vend plus cher qu'un A
Dans notre analyse nationale des passoires thermiques, nous avons documenté l'inversion DPE dans plusieurs villes. Lyon confirme ce schéma : sur la période 2022-2025, un appartement classé F se vend en médiane 4 500 €/m², soit 66 €/m² de plus qu'un classé A (4 434 €/m²). La hiérarchie énergétique attendue est absente.
Lyon (dept 69), appartements, 2022-2025. N total = 24 171 ventes avec DPE apparié. Prix médian (PERCENTILE_CONT 0,5).
La raison est géographique, pas thermique. Les bâtiments classés F à Lyon sont majoritairement des immeubles anciens (pierre de taille, fin XIXe) situés dans la Presqu'île et la Croix-Rousse, les secteurs les plus chers de la ville. Ces bâtiments n'ont jamais été rénovés thermiquement, mais leur localisation les positionne dans les tranches de prix supérieures. La prime de localisation écrase le signal DPE.
À l'inverse, les G (le pire classement) se vendent moins cher (4 051 €/m²) parce qu'ils sont souvent situés dans des secteurs moins valorisés ou dans des biens atypiques (combles, rez-de-chaussée) où la décote de localisation s'ajoute à la décote énergétique.
Ce résultat ne signifie pas que le DPE est sans effet à Lyon : il signifie que la mesure brute prix/classe cache des effets de composition. Pour isoler le signal DPE pur, il faudrait contrôler la surface, l'arrondissement et l'époque de construction, ce que nos agrégats DPE × arrondissement permettent d'approcher via l'endpoint GET /v1/stats/dpe-premium.
Pour les investisseurs : un F lyonnais reste risqué malgré son prix élevé
Les appartements F sont interdits à la location depuis janvier 2028 (la date approche). Le fait qu'ils se vendent au prix du marché n'implique pas que le risque réglementaire est ignoré : les acheteurs actuels sont souvent des propriétaires occupants qui acceptent une rénovation à venir, pas des investisseurs locatifs. Notre article sur l'impact du ban DPE détaille ce point.
Ce que ça signifie selon votre profil
Acheteur résidence principale
- •Si vous hésitez entre le 2ème et le 7ème, les données montrent que le 7ème a absorbé la correction sans la subir : il reste à 4 690 €/m² alors que le 2ème est tombé de 6 712 à 5 302 €/m². L'écart de qualité perçue entre Presqu'île et Gerland ne justifie plus 13 % d'écart de prix pour un usage résidentiel ordinaire.
- •Le fond de marché semble formé depuis T1 2025 (3 956 €/m² sur le dept 69). Attendre davantage n'est soutenu par aucun signal dans les données DVF actuelles.
- •Vérifiez le prix du secteur précis avant toute offre via GET /v1/stats/market?commune=LYON+07.
Investisseur locatif
- •Le 9ème présente le meilleur ratio rendement potentiel / risque de correction future : -9 % depuis 2022, le prix le plus bas intramuros (4 244 €/m²), forte population étudiante et salariée (proximité Part-Dieu et Vaise). Un T2 à 4 244 €/m² se loue nettement mieux au m² qu'un T1 à 5 302 €/m² dans le 2ème.
- •Évitez les F dans les arrondissements centraux. Le ban de 2028 est proche et la rénovation d'un Haussmannien classé F peut dépasser 30 000 € pour un simple passage en classe E.
- •Le rebond du volume (T3 2025 : 1 505 transactions, meilleur trimestre depuis fin 2022) confirme que la liquidité est revenue. Le risque de rester bloqué à la revente est plus faible qu'en 2024.
Vendeur
- •Si vous vendez dans le 2ème ou le 1er, le niveau de 2025 (5 302 et 4 876 €/m²) reflète une correction réelle de 20 %. La comparaison avec 2022 n'est plus pertinente pour fixer un prix : comparez aux transactions de 2024-2025 dans votre arrondissement.
- •Si vous vendez dans le 7ème, le 9ème ou le 8ème, la correction a été limitée (-8 à -13 %) et le marché est plus liquide. Le délai de vente reste raisonnable comparé aux villes encore en correction (Bordeaux).
- •Un bien F ou G : anticipez la question du ban 2028. Un acheteur informé demandera une décote ou exigera des travaux comme condition de l'offre.
Professionnel et développeur
- •Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API Normi avec 5 requêtes : analyze_price_trends (trimestriel), compare_locations (arrondissements), analyze_dpe_price_premium (paradoxe DPE), analyze_market_activity (volumes), analyze_market_statistics (point de prix).
- •Le plan gratuit (500 crédits/mois) couvre l'ensemble de ces requêtes. Voir la documentation complète des endpoints DVF sur /docs/api/reference.
- •Pour intégrer l'analyse par arrondissement dans un outil de prospection ou d'évaluation, GET /v1/stats/market?commune=LYON+02 retourne la médiane, le volume et l'intervalle interquartile en < 300 ms.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2014-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL).
Périmètre : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 1 000 et 20 000 €, code_departement = '69'. Ventes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025. Analyse par arrondissement restreinte à 2022-2025 (communes LYON 1ER à LYON 9EME). N département 2022-2025 : 24 171 transactions. N intramuros 2022-2025 : 10 148 transactions.
Appariement DVF × DPE : par référence cadastrale (section + numéro de plan) puis par proximité géographique (rayon 25 m). Les transactions sans DPE apparié sont exclues des analyses DPE mais incluses dans les médianes trimestrielles et annuelles.
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT(0,5)) sur prix_m2, calculée par SQL directement sur la base Supabase. La médiane est préférée à la moyenne pour sa robustesse aux transactions atypiques (biens de prestige, lots complexes).
Limites : l'appariement DVF×DPE introduit un biais de sélection (biens avec DPE disponible ne sont pas représentatifs de l'ensemble du parc). Les médianes par arrondissement au T4 2022 sont calculées sur des effectifs de 50 à 183 transactions selon l'arrondissement, ce qui limite leur précision individuelle. Les communes du Rhône hors Lyon intramuros (Villeurbanne, Caluire, etc.) sont incluses dans les médianes département mais exclues des analyses par arrondissement.
Analysez le marché lyonnais avec l'API Normi
Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API REST ou le serveur MCP Normi. Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · DPE ADEME (données ouvertes). Croisement via référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, département du Rhône (69) et Lyon intramuros (9 arrondissements), ventes du 01/01/2022 au 31/12/2025. N intramuros = 10 148 ventes avec DPE apparié.
Voir aussi : Le paradoxe des passoires thermiques (10 villes) · Le ban DPE : ce que les données F/G révèlent un an après · Marseille 2025 : la seule grande ville sans correction
L'équipe Normi