Paris par arrondissement, dix ans de données : la grande inversion
Sur dix ans, le 20e arrondissement a gagné +23,6 %. Depuis le pic de 2020, il perd -9,8 %. Le 3e n'a progressé que de +21,4 % sur la même décennie - mais il ne cède que -5,1 % depuis le pic. Résultat : parmi les cinq meilleurs performeurs de la décennie et les cinq champions de la résilience, on ne trouve zéro arrondissement en commun. Analyse de 242 642 transactions DVF croisées avec les données DPE ADEME.
En bref
- +20,5 % : hausse médiane citywide de 2014 à 2025, malgré une correction de -10,1 % depuis le pic de 2020.
- Zéro overlap entre les cinq meilleurs performeurs décennaux (20e, 9e, 10e, 18e, 11e) et les cinq champions de la résilience depuis le pic (3e, 16e, 7e, 6e, 4e).
- 12 arrondissements sur 20 affichent une inversion DPE : les G y sont plus chers que les A. Valeur maximale dans le 12e (+14,2 %).
- Le 9e est le seul arrondissement où l'A bénéficie d'une prime significative sur le G (-5,3 % pour G vs A) — la tarification la plus rationnelle de Paris.
+20,5 %
Hausse décennale (2014-2025)
8 081 → 9 740 €/m²
-10,1 %
Correction depuis le pic 2020
10 840 → 9 740 €/m²
0 / 5
Arrondissements dans les deux tops
zéro overlap croissance-résilience
+14,2 %
Inversion DPE maximale
12e arr. — G vaut plus que A
Paris 2014-2025 : une décennie en deux actes
Le marché parisien a traversé deux phases radicalement différentes. Entre 2014 et 2020, le prix médian grimpe de 8 081 à 10 840 €/m², soit +34 % en six ans. La ligne de départ à 8 008 €/m² en 2015 (point bas) puis la hausse quasi ininterrompue jusqu'au pic de 2020 dessinent une ascension sans précédent dans l'histoire récente de l'immobilier parisien.
Depuis 2020, le mouvement s'inverse : -10,1 % jusqu'au creux de 9 577 €/m² en 2024, puis un léger rebond à 9 740 €/m² en 2025 (+1,7 % sur un an). Le volume de transactions, passé de 29 775 en 2017 à 9 846 en 2024, se redresse timidement à 11 328 en 2025 — un signal de reprise encore fragile.
Prix médian €/m² — appartements Paris (DVF DGFiP, 242 642 transactions 2014-2025)
Malgré la correction, l'investisseur qui a acheté en 2014 affiche toujours une plus-value nominale de +20,5 %. L'acheteur de 2020 au pic, en revanche, se retrouve à -10,1 % en valeur médiane — sans compter les frais d'acquisition.
Classement décennal : qui a le plus gagné depuis 2014 ?
Le tableau ci-dessous classe les 20 arrondissements par hausse de prix entre 2014 et 2025. Le 20e arrondissement domine avec +23,6 %, passant de 6 824 à 8 435 €/m². Le 15e ferme la marche à +13,7 % seulement. L'écart entre le premier et le dernier est de 10 points — soit presque l'équivalent d'une année de hausse en plein boom.
| Rang | Arrondissement | Prix 2014 | Prix 2025 | Hausse décennie | Correction depuis pic |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 20e | 6 824 €/m² | 8 435 €/m² | +23.6 % | -9.8 % |
| 2 | 9e | 8 571 €/m² | 10 542 €/m² | +23.0 % | -8.3 % |
| 3 | 10e | 7 619 €/m² | 9 365 €/m² | +22.9 % | -10.7 % |
| 4 | 18e | 7 162 €/m² | 8 800 €/m² | +22.9 % | -9.6 % |
| 5 | 11e | 8 089 €/m² | 9 849 €/m² | +21.8 % | -9.6 % |
| 6 | 19e | 6 603 €/m² | 8 042 €/m² | +21.8 % | -12.7 % |
| 7 | 3erésilient | 9 783 €/m² | 11 881 €/m² | +21.4 % | -5.1 % |
| 8 | 7erésilient | 10 929 €/m² | 13 238 €/m² | +21.1 % | -6.0 % |
| 9 | 16erésilient | 8 818 €/m² | 10 673 €/m² | +21.0 % | -5.8 % |
| 10 | 8e | 9 635 €/m² | 11 546 €/m² | +19.8 % | -8.6 % |
| 11 | 1er | 10 060 €/m² | 12 038 €/m² | +19.7 % | -8.3 % |
| 12 | 2e | 9 195 €/m² | 10 943 €/m² | +19.0 % | -8.8 % |
| 13 | 4erésilient | 10 615 €/m² | 12 603 €/m² | +18.7 % | -7.1 % |
| 14 | 17e | 8 239 €/m² | 9 752 €/m² | +18.4 % | -10.5 % |
| 15 | 6erésilient | 11 442 €/m² | 13 470 €/m² | +17.7 % | -7.0 % |
| 16 | 12e | 7 715 €/m² | 9 000 €/m² | +16.7 % | -9.4 % |
| 17 | 5e | 10 107 €/m² | 11 607 €/m² | +14.8 % | -9.3 % |
| 18 | 14e | 8 283 €/m² | 9 441 €/m² | +14.0 % | -10.0 % |
| 19 | 13e | 7 681 €/m² | 8 750 €/m² | +13.9 % | -11.7 % |
| 20 | 15e | 8 330 €/m² | 9 472 €/m² | +13.7 % | -10.4 % |
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) × DPE ADEME, traitement Normi. Correction depuis pic = variation 2022-2025 (données paris-reprise-2025).
La grande inversion : champions de la décennie contre champions de la résilience
Le tableau ci-dessus révèle une asymétrie frappante. Parmi les cinq arrondissements ayant le plus progressé sur dix ans (20e, 9e, 10e, 18e, 11e), aucun ne figure dans le top-5 de la résilience depuis le pic (3e, 16e, 7e, 6e, 4e). La corrélation est même légèrement négative : les meilleurs performeurs décennaux sont devenus les plus exposés à la correction.
Top 5 — Hausse décennale (2014-2025)
Top 5 — Résilience depuis le pic 2022
Les inversions les plus spectaculaires :
- 19e arrondissement : 6e meilleur performeur de la décennie (+21,8 %), mais dernier en résilience (-12,7 %). Un écart de 14 rangs entre les deux classements.
- 10e arrondissement : 3e ex-aequo pour la décennie (+22,9 %), mais 17e pour la résilience (-10,7 %). Le phénomène de gentrification rapide du Canal Saint-Martin s'est révélé spéculatif.
- 6e arrondissement : seulement 15e pour la décennie (+17,7 %) — parmi les moins dynamiques. Mais 4e en résilience (-7,0 %). Le marché de Saint-Germain-des-Prés, ultra liquide et défensif, protège contre les cycles.
Trois arrondissements cumulent à la fois une solide décennie et une bonne résilience : le 3e (+21,4 % décennie, -5,1 % depuis pic), le 7e (+21,1 %, -6,0 %) et le 16e (+21,0 %, -5,8 %). Ce sont les rares marchés qui ont bénéficié du cycle haussier sans embarquer les acheteurs spéculatifs qui fragilisent la correction.
DPE par arrondissement : G plus cher que A dans 12 cas sur 20
Sur les 44 051 transactions 2022-2025 matchées avec un DPE ADEME, la répartition par étiquette révèle une anomalie persistante à Paris : dans 12 arrondissements sur 20, les appartements classés G (passoires thermiques) se vendent en médiane plus cher que les A. L'inversion est maximale dans le 12e arrondissement : les G y valent 9 683 €/m², contre 8 476 €/m² pour les A, soit +14,2 % pour les passoires.
L'explication tient à la composition du parc. Les G à Paris correspondent majoritairement à de vieux immeubles Haussmanniens ou d'avant-guerre : grandes surfaces, beaux parquets, hauts plafonds, meilleures expositions au sein de l'arrondissement. La prime de surface et de caractère surpasse le malus DPE aux yeux des acheteurs. Le 9e arrondissement est l'exception la plus nette : les A y valent 11 032 €/m², contre 10 451 €/m² pour les G, soit -5,3 % pour les passoires — une tarification rationnelle cohérente avec les nouvelles normes locatives.
| Arrondissement | Médian 2022-25 | Prix A | Prix G | G vs A | % passoires |
|---|---|---|---|---|---|
| 12e | 9 313 €/m² | 8 476 €/m² | 9 683 €/m² | +14.2 % | 22 % |
| 18e | 9 137 €/m² | 8 638 €/m² | 9 426 €/m² | +9.1 % | 28 % |
| 2e | 11 413 €/m² | 10 860 €/m² | 11 586 €/m² | +6.7 % | 30 % |
| 13e | 9 179 €/m² | 8 624 €/m² | 9 066 €/m² | +5.1 % | 28 % |
| 7e | 13 421 €/m² | 13 163 €/m² | 13 795 €/m² | +4.8 % | 26 % |
| 3e | 11 943 €/m² | 11 619 €/m² | 12 082 €/m² | +4.0 % | 28 % |
| 10e | 9 722 €/m² | 9 708 €/m² | 10 055 €/m² | +3.6 % | 25 % |
| 16e | 10 952 €/m² | 10 972 €/m² | 11 252 €/m² | +2.6 % | 21 % |
| 15e | 9 914 €/m² | 10 041 €/m² | 10 280 €/m² | +2.4 % | 22 % |
| 14e | 9 779 €/m² | 9 735 €/m² | 9 939 €/m² | +2.1 % | 28 % |
| 17e | 10 217 €/m² | 10 027 €/m² | 10 194 €/m² | +1.7 % | 26 % |
| 4e | 12 823 €/m² | 12 214 €/m² | 12 321 €/m² | +0.9 % | 26 % |
| 19e | 8 529 €/m² | 8 700 €/m² | 8 666 €/m² | -0.4 % | 26 % |
| 6e | 14 259 €/m² | 14 413 €/m² | 14 301 €/m² | -0.8 % | 29 % |
| 1er | 12 591 €/m² | 13 402 €/m² | 13 272 €/m² | -1.0 % | 29 % |
| 20e | 8 782 €/m² | 8 914 €/m² | 8 749 €/m² | -1.8 % | 23 % |
| 11e | 10 188 €/m² | 10 369 €/m² | 10 148 €/m² | -2.1 % | 30 % |
| 5e | 12 000 €/m² | 12 195 €/m² | 11 902 €/m² | -2.4 % | 29 % |
| 8e | 12 063 €/m² | 12 271 €/m² | 11 828 €/m² | -3.6 % | 22 % |
| 9e | 10 932 €/m² | 11 032 €/m² | 10 451 €/m² | -5.3 % | 26 % |
G vs A : (médiane G / médiane A - 1) x 100. Positif = inversion (G plus cher). 44 051 transactions matchées DVF x DPE 2022-2025.
Le cas exceptionnel du 12e arrondissement
Avec un G à 9 683 €/m² et un A à 8 476 €/m², le 12e affiche l'inversion la plus forte de Paris (+14,2 %). Le parc G y comprend des immeubles d'avant-guerre le long de l'avenue Daumesnil et du viaduc des Arts - des surfaces généreuses dans un secteur en mutation. Cette inversion n'est pas un signal d'achat sur les passoires : elle indique que les A sont de petites surfaces récentes (résidences neuves, rénovations), tandis que les G correspondent à du grand standing ancien. Le malus DPE est noyé dans la prime de surface.
Par profil d'acheteur
Premier achat, budget contraint
Le 19e (8 042 €/m²), le 20e (8 435 €/m²) et le 18e (8 800 €/m²) restent les entrées de gamme de Paris. Mais attention : ces trois arrondissements figurent parmi les pires en résilience (-12,7 %, -9,8 %, -9,6 %). L'acheteur primo doit intégrer une volatilité supérieure à la moyenne parisienne. Le 11e (9 849 €/m²) offre un meilleur équilibre entre accessibilité et liquidité.
Patrimoine long terme, faible volatilité
Le 3e (11 881 €/m²), le 7e (13 238 €/m²) et le 16e (10 673 €/m²) cumulent une bonne progression décennale et la meilleure résistance depuis le pic. Ces marchés sont liquides, profonds et soutenus par une demande structurelle. Le 6e (13 470 €/m²) paie un prix élevé pour une résilience exceptionnelle, mais sa volatilité réduite (-7,0 %) en fait le marché le plus défensif de Paris.
Chasse aux passoires thermiques
Les arrondissements avec les plus grandes inversions DPE (12e, 18e, 2e) sont précisément ceux où les passoires sont les moins décotées. Acheter un G dans le 12e à 9 683 €/m² pour le rénover en A (valeur cible 8 476 €/m²) expose à une destruction de valeur certaine. Le 9e est le seul marché parisien où la décote G vs A est significative (-5,3 %) : les passoires y sont réellement bradées, ce qui laisse de la marge pour la plus-value à la rénovation. Le 8e (-3,6 %) et le 5e (-2,4 %) suivent.
Investisseur locatif, vision 10 ans
Sur dix ans, Paris affiche +20,5 % malgré la correction de -10,1 %. C'est la preuve que la ville reste un actif de long terme. Mais le choix d'arrondissement est crucial : l'écart entre le meilleur et le moins bon performeur sur la décennie est de 10 points (+23,6 % vs +13,7 %). La logique de diversification — acheter dans un arrondissement à bonne résilience plutôt que le plus spéculatif — prend tout son sens dans un cycle de correction.
Méthodologie
Sources : Demandes de Valeurs Foncières (DVF DGFiP, Licence Ouverte 2.0) croisées avec les diagnostics de Performance Energétique (DPE ADEME) via la table dpe_dvf_matches.
Périmètre Q1 : Appartements, code_departement = '75', prix_m2 entre 2 000 et 30 000 €, années 2014 à 2025. 242 642 transactions, prix exprimé en médiane (PERCENTILE_CONT 0,5).
Périmètre Q2 : Comparaison arrondissement par arrondissement 2014 vs 2025, minimum 20 transactions par arrondissement et par année. La correction depuis le pic (colonne "Correction depuis pic") est calculée sur 2022 vs 2025 et provient de l'analyse paris-reprise-2025-signaux-avances.
Périmètre Q3 : Transactions 2022-2025 avec DPE validé (étiquettes A à G), minimum 10 A et 10 G et 100 transactions par arrondissement. 44 051 transactions matchées sur ~130 000 totales (taux de match DPE ~34 %).
Limites : Le taux de match DPE de 34 % introduit un biais de sélection - les biens anciens sans DPE récent sont sous-représentés. Les chiffres 2025 portent sur une année complète (données DVF publiées en 2026 par DGFiP). Les données 2025 sont les plus récentes disponibles.
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Toutes ces analyses sont disponibles en temps réel via notre API et notre serveur MCP. Interrogez le marché parisien par arrondissement, par DPE, par surface ou par période.
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