Immobilier PACA 2025 : les trois seuls grands marchés français au-dessus de leur niveau 2022
Nice (+8,7 %), Marseille (+1,8 %) et le Var (+0,5 %) sont les 3 seuls grands marchés français en territoire positif depuis 2022, pendant que Lyon, Bordeaux et Paris perdent entre 9 et 10 %. Toulon établit un record absolu en T3 2025 (2 903 €/m²). Et Marseille affiche la prime DPE A/F la plus élevée de toutes les villes françaises que nous avons analysées : +52,5 %.
TL;DR
PACA est la seule région de France où les trois grandes villes résistent simultanément à la correction nationale depuis 2022. Nice progresse sans interruption depuis 2019 (3 877 → 5 000 €/m² département). Toulon a corrigé de -10,1 % jusqu'en T1 2024 puis a rebondi pour battre son record absolu en T3 2025 (2 903 €/m², +1,8 % au-dessus du pic T3 2023). Saint-Tropez : +21,5 % (10 241 → 12 446 €/m²). Marseille : prime DPE A/F de +52,5 % (A à 4 289 vs F à 2 813 €/m²), record de France parmi toutes nos analyses.
Les 7 grands marchés français depuis 2022 : PACA seul en territoire positif
Sur les 7 plus grands marchés immobiliers de France (par volume de transactions DVF×DPE), les 3 marchés PACA sont les seuls en territoire positif depuis 2022. Les 4 autres affichent des corrections de -1,1 % (Toulouse) à -9,7 % (Lyon). Ce clivage géographique est inédit depuis 2014.
| Marché | 2020 (€/m²) | Pic 2022 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Depuis 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Nice (Alpes-Maritimes)PACA | 4 010 | 4 599 | 5 000 | +8.7 % |
| Marseille (Bouches-du-Rhône)PACA | 2 727 | 3 374 | 3 435 | +1.8 % |
| Var (Toulon, Saint-Tropez…)PACA | 3 030 | 3 677 | 3 696 | +0.5 % |
| Toulouse (Haute-Garonne) | 2 933 | 3 158 | 3 123 | -1.1 % |
| Bordeaux (Gironde) | 3 628 | 4 146 | 3 771 | -9.0 % |
| Lyon (Rhône) | 3 787 | 4 465 | 4 030 | -9.7 % |
| Paris (Seine) | 10 821 | 10 667 | 9 712 | -9.0 % |
Source : dpe_dvf_matches (DVF DGFiP × DPE ADEME). Appartements, prix médian annuel par département. 2022 = pic national pour la plupart des marchés. Données issues de 6 requêtes SQL directes (marche-immobilier-paca-2025.data.json).
Le cas de Nice (dept 06) est singulier : c'est le seul grand marché français qui n'a jamais enregistré de recul annuel depuis 2019. La progression est ininterrompue : 3 877 → 4 010 → 4 232 → 4 599 → 4 817 → 4 857 → 5 000 €/m². Un gradient quasi-linéaire sur 6 ans, sans aucune année négative. Cela n'existe dans aucun autre grand département français.
Le Var (dept 83) offre un profil différent : pic en 2023 (3 740 €/m²), recul en 2024 (3 667 €/m², -1,9 % vs pic), puis rebond en 2025 (3 696 €/m², -1,2 % vs pic). Le marché varois oscille autour de son pic sans s'en éloigner significativement. En revanche, la dispersion interne est extrême : le littoral varois est en surchauffe pendant que Toulon ville suit une trajectoire plus traditionnelle.
Les Bouches-du-Rhône (dept 13) présentent la correction la plus contenue : pic en 2023 (3 461 €/m²), retour à 3 435 €/m² en 2025 (-0,8 % vs pic). Mais cette lecture départementale masque une Marseille intramuros en fait plus robuste, comme le montre l'analyse trimestrielle.
Nice : 5 113 €/m² commune, la seule hausse continue de France
La commune de Nice progresse de 4 696 €/m² en 2022 à 5 113 €/m² en 2025, soit +8,9 % en trois ans dans un marché national qui corrige. Le département des Alpes-Maritimes (06) dépasse symboliquement le seuil des 5 000 €/m² en 2025. Cette progression repose sur une demande internationale structurelle : Nice accueille une forte proportion d'acheteurs européens (britanniques, suisses, scandinaves) qui achètent souvent en cash, sans recours au crédit, et sont donc insensibles à la remontée des taux.
| Année | Nice commune (€/m²) | Dept 06 (€/m²) | N commune |
|---|---|---|---|
| 2019 | 3 837 | 3 877 | 7 052 |
| 2020 | 3 993 | 4 010 | 6 304 |
| 2021 | 4 264 | 4 232 | 4 534 |
| 2022 | 4 696 | 4 599 | 3 740 |
| 2023 | 4 932 | 4 817 | 3 100 |
| 2024 | 4 903 | 4 857 | 2 708 |
| 2025 | 5 113record | 5 000 | 3 072 |
Source : dpe_dvf_matches. Appartements, 2019-2025. Commune NICE et code_departement 06. Prix médian (PERCENTILE_CONT 0,5).
La légère inflexion de 2024 (Nice commune : 4 903 €/m² vs 4 932 en 2023, -0,6 %) est la seule approximation d'une correction dans toute la série. En 2025, la commune reprend sa progression pour atteindre 5 113 €/m², un nouveau record annuel. Le marché niçois a une spécificité que les données DVF captent bien : le volume de transactions avec DPE apparié baisse depuis 2020 (de 6 304 à 3 072 ventes), ce qui suggère que les biens les plus transactés tendent vers le haut de gamme, segment le plus résistant.
Sur l'arc de la Côte d'Azur, Cannes (06400) passe de 5 737 à 6 027 €/m² (+5,1 %) et Antibes (06600) de 5 188 à 5 705 €/m² (+10,0 %). Les deux marchés confirment que la pression de demande sur la côte azuréenne est uniforme et ne se concentre pas uniquement sur Nice.
Marseille : nouveau record trimestriel en T3 2025 et prime DPE record de France
La lecture annuelle marseillaise (2022 : 3 210 €/m², 2025 : 3 307 €/m², +3,0 %) ne rend pas justice à la dynamique réelle du marché. La série trimestrielle révèle une correction contenue (-4,8 % au creux de T2 2024 vs le pic de T1 2023) suivie d'un rebond complet : T3 2025 (3 344 €/m²) dépasse le précédent record trimestriel de T1 2023 (3 338 €/m²).
| Trimestre | Médiane (€/m²) | N ventes | YoY |
|---|---|---|---|
| T1 2023pic | 3 338 | 1 173 | +7.2 % |
| T2 2023 | 3 274 | 1 278 | +4.1 % |
| T3 2023 | 3 265 | 1 210 | -0.9 % |
| T4 2023 | 3 313 | 1 042 | -0.2 % |
| T1 2024 | 3 234 | 928 | -3.1 % |
| T2 2024creux | 3 178 | 998 | -2.9 % |
| T3 2024 | 3 284 | 1 043 | +0.6 % |
| T4 2024 | 3 243 | 1 084 | -2.1 % |
| T1 2025 | 3 280 | 1 113 | +1.4 % |
| T2 2025 | 3 284 | 1 196 | +3.3 % |
| T3 2025nouveau record | 3 344 | 1 208 | +1.8 % |
| T4 2025 | 3 340 | 1 202 | +3.0 % |
Source : dpe_dvf_matches, commune LIKE 'MARSEILLE%' (tous arrondissements), appartements, 2022-2025. YoY = même trimestre de l'année précédente.
La correction marseillaise a été brève (3 trimestres de T4 2022 à T2 2024) et peu profonde (-4,8 % vs le pic). Les arrondissements les plus chers enregistrent des reculs modestes : le 8e (13008, Roucas-Blanc, Corniche) passe de 4 489 à 4 384 €/m² (-2,3 %) et le 6e (13006, Vauban, Castellane) de 3 817 à 3 729 €/m² (-2,3 %). Aix-en-Provence (13100) recule également : 5 604 → 5 474 €/m² (-2,3 %). Ces ajustements marginaux restent cohérents avec un marché qui n'a pas fondamentalement déséquilibré demande et offre.
La principale originalité marseillaise reste son profil DPE, traité ci-dessous, qui est le plus rationnel et le plus tranché de toutes les grandes villes françaises.
Toulon et le Var : la préfecture bat son record, le littoral s'emballe
Le Var présente en 2025 la plus forte dispersion interne des marchés PACA. La préfecture (Toulon) a connu une véritable correction en 2024 (-10,1 % au creux T1 2024 vs le pic T3 2023) avant de rebondir spectaculairement pour battre ce même record en T3 2025. Le littoral varois, lui, n'a jamais corrigé : Saint-Tropez, Le Lavandou et La Croix Valmer progressent de 12 à 21 %.
Prix médian trimestriel — Toulon commune (€/m²)
Le record de T3 2025 à Toulon (2 903 €/m²) est un signal fort. Il survient 6 trimestres après le creux de T1 2024 (2 565 €/m²), soit un rebond de +13,2 % en 18 mois. Le rythme de rebond est supérieur à celui de Marseille (dont la correction a été moins profonde). T4 2025 (2 812 €/m²) revient légèrement en deçà du record, ce qui est habituel en termes de saisonnalité (le T3 est structurellement le meilleur trimestre sur les marchés côtiers du sud).
Les codes postaux de Toulon révèlent une dispersion interne importante : le secteur est (83100, La Valette-du-Var direction) progresse de +9,3 % (2 690 → 2 940 €/m²), le centre-ville (83000) reste quasi stable (+0,6 %, 2 808 → 2 824 €/m²), et le secteur ouest (83200, Cap Brun direction) progresse modestement (+1,7 %, 2 519 → 2 563 €/m²).
Le littoral varois : un marché de résidences secondaires sans correction
Le tableau ci-dessous couvre les communes varoises avec un minimum de statistiques fiables (30 ventes en 2025). Il illustre une surchauffe du littoral qui tranche avec la modération nationale.
| Commune | Moy. 2022-23 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Évolution | N 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Tropez83990 | 10 241 | 12 446 | +21.5 % | 51 |
| Le Lavandou83980 | 5 572 | 6 677 | +19.8 % | 142 |
| La Croix Valmer83420 | 5 960 | 6 720 | +12.7 % | 58 |
| Saint-Raphaël83530 | 5 423 | 5 928 | +9.3 % | 106 |
| Grimaud83310 | 5 875 | 6 395 | +8.8 % | 87 |
| Sainte-Maxime83120 | 5 450 | 5 756 | +5.6 % | 158 |
| Six-Fours-les-Plages83140 | 5 081 | 5 281 | +3.9 % | 225 |
| Bandol83150 | 5 882 | 6 106 | +3.8 % | 127 |
| Sanary-sur-Mer83110 | 6 111 | 6 064 | -0.8 % | 135 |
Source : dpe_dvf_matches, code_departement = '83', appartements, 2022-2025. Prix médian 2022-23 = PERCENTILE_CONT sur 2 années agrégées. Seuil : 80 ventes en 2022-23 et 30 en 2025.
Saint-Tropez : 12 446 €/m² — le marché le plus cher de la région, en hausse de +21,5 %
Saint-Tropez (83990) est désormais à 12 446 €/m² sur 51 ventes, soit le niveau de prix le plus élevé de toute la région PACA. Cette commune est quasiment déconnectée des cycles nationaux : la demande est principalement internationale (Européens du Nord, Moyen-Orient, Amérique du Nord), réalisée en cash, et porte sur des biens rares (villas, appartements de standing) dont le stock n'augmente pas. Le Lavandou (83980) et La Croix Valmer (83420) suivent la même logique de rareté côtière avec des hausses de +19,8 % et +12,7 %.
DPE : trois profils, une cohérence méditerranéenne
Les trois marchés PACA partagent un trait commun : la prime verte (A plus cher que F) existe dans les trois cas, contrairement à Toulouse, Bordeaux ou Nantes où le gradient est inversé. Mais l'amplitude varie radicalement : de +9,9 % à Nice à +52,5 % à Marseille.
Marseille : gradient parfait, prime A/F record (+52,5 %)
19 480 transactions. Gradient parfaitement monotone décroissant de A à G : chaque classe est moins chère que la précédente, sans inversion. C'est le signal DPE le plus rationnel et le plus tranchant de toutes les villes françaises que nous avons analysées.
Marseille tous arrondissements, appartements, 2022-2025. N = 19 480 ventes avec DPE apparié. A (4 289 €/m²) = +52,5 % vs F (2 813 €/m²).
Toulon : prime A/F de +31,2 %, gradient quasi-monotone
3 879 transactions. Gradient très propre de A à F, avec G légèrement au-dessus de F (n=52 — faible effectif à interpréter avec prudence). La prime A/B est également forte : A (3 372) vs B (3 195), soit +5,5 %.
Toulon commune, appartements, 2022-2025. N = 3 879. G (n=52) : interprétation prudente.
Nice : prime A/F de +9,9 %, pic au B (5 254 €/m²)
12 620 transactions. La prime verte existe mais avec une particularité : la classe B (5 254 €/m²) dépasse la classe A (5 188 €/m²). Le B représente souvent le BBC (Bâtiment Basse Consommation) des années 2005-2015, très recherché à Nice pour sa combinaison de prestations récentes et d'emplacements centraux. Le G (n=202, 5 029 €/m²) se retrouve au-dessus des D, E et F : ce sont probablement des biens anciens de prestige (Belle Époque, villas sur les collines) dont le prix de localisation écrase le signal DPE.
Nice commune, appartements, 2022-2025. N = 12 620. B (5 254 €/m²) = le pic de prix, au-dessus de A (5 188 €/m²). G (n=202, 5 029 €/m²) au-dessus de D/E/F : prime de localisation sur biens de prestige anciens.
| Ville | A (€/m²) | F (€/m²) | A vs F | Signal |
|---|---|---|---|---|
| MarseillePACA | 4 289 | 2 813 | +52.5 % | Prime verte |
| ToulonPACA | 3 372 | 2 571 | +31.2 % | Prime verte |
| Montpellier | 4 208 | 3 527 | +19.3 % | Prime verte |
| NicePACA | 5 188 | 4 722 | +9.9 % | Prime verte |
| Grenoble | 3 069 | 2 828 | +8.5 % | Prime verte |
| Nantes | 3 709 | 4 000 | -7.3 % | Inversé |
| Lyon | 4 706 | 4 846 | -2.9 % | Inversé |
| Bordeaux | 4 100 | 4 837 | -15.3 % | Inversé |
| Toulouse | 3 333 | 4 257 | -21.7 % | Inversé |
Sources : articles Normi publiés (nice-prix-2025-resilience, passoires-thermiques-2025-marche, bordeaux-prix-2025-fond-du-marche, toulouse-prix-2025-dpe-paradoxe, montpellier-prix-2025-dpe, grenoble-prix-2025-correction-alpine). Marseille et Toulon : cet article. Données DVF×DPE, appartements, 2022-2025. Toutes les villes PACA ont une prime verte.
L'explication du gradient parfait de Marseille est structurelle. Les biens classés A et B se concentrent dans les projets immobiliers récents à haute valeur thermique (Euroméditerranée, rénovations d'ampleur dans les quartiers en transformation), qui combinent performance énergétique et emplacements valorisés. Les biens F et G se trouvent dans le parc ancien dégradé de certains quartiers où les prix au m² sont les plus bas de la ville (Noailles, Belsunce, Belle-de-Mai avant rénovation). L'écart de localisation est si marqué entre A et G que le signal DPE capture essentiellement la géographie sociale de la ville.
À Toulon, le mécanisme est similaire mais moins extrême. Les A et B sont concentrés dans les résidences récentes et les programmes neufs des communes périphériques (Six-Fours-les-Plages, La Seyne-sur-Mer côté neuf), tandis que les F et G correspondent au parc ancien du centre-ville de Toulon. La prime A/F de +31,2 % reste très significative.
Nice est un cas à part : la prime verte (+9,9 %) existe mais le marché présente une inversion partielle au niveau G (5 029 vs 4 722 €/m² pour F). Ce phénomène s'explique par le parc de villas Belle Époque et d'immeubles anciens de standing sur les collines niçoises : des biens classés G en raison de leur ancienneté mais valorisés bien au-dessus du marché standard pour leur emplacement et leur caractère architectural. Ce signal est commun aux marchés côtiers à forte composante de patrimoine historique.
Ce que ça change selon votre profil
Acheteur résidence principale (résident local)
- •Nice (5 113 €/m² commune) est hors de portée pour la plupart des ménages à revenus locaux. Antibes (5 705 €/m²) et Cannes (6 027 €/m²) suivent la même trajectoire. Pour un primo-accédant azuréen, Toulon reste la seule alternative accessible dans la région : 2 786 €/m² annuel, et T3 2025 à 2 903 €/m² confirme que le rebond est réel mais que les prix restent bien en dessous des marchés voisins.
- •Le secteur est de Toulon (83100, +9,3 % depuis 2022) est le plus dynamique mais aussi le plus cher intramuros (2 940 €/m² en 2025). Le centre (83000, 2 824 €/m²) offre le meilleur équilibre accessibilité-liquidité.
- •Marseille (3 307 €/m² annuel 2025) reste 40 % moins chère que Nice à niveau de marché comparable. T3 2025 à 3 344 €/m² = nouveau record : les conditions d'achat se sont légèrement tendues vs 2024.
Investisseur locatif
- •Marseille offre le signal DPE le plus favorable de France : la prime A/F de +52,5 % signifie qu'un A se revend à prix très supérieur à un F tout en étant exempt de toutes restrictions locatives. Un A ou B à Marseille cumule conformité réglementaire totale, forte demande locative (400 000 étudiants dans la métropole), et valorisation patrimoniale défensive.
- •Toulon (prime A/F +31,2 %) présente le même profil favorable mais à des prix d'acquisition inférieurs (3 372 €/m² pour un A vs 4 289 à Marseille). Le rendement brut potentiel y est mécaniquement plus élevé si l'on peut trouver un bien A dans le secteur est (83100, le plus dynamique).
- •Le Var littoral (Saint-Tropez, Le Lavandou) est un marché de résidences secondaires avec une très forte liquidité saisonnière. Les rendements locatifs en longue durée sont faibles (2-3 % brut) mais la composante capital gain compense. Attention : les petits effectifs de transactions (n=51 pour Saint-Tropez en 2025) rendent la volatilité des prix plus forte.
Vendeur
- •Nice : vous vendez dans des conditions proches du sommet historique. La commune à 5 113 €/m² en 2025 est un record annuel. Les conditions sont exceptionnellement favorables pour tout bien bien situé.
- •Toulon : T3 2025 est le record absolu. Si vous avez un bien en 83100 (secteur est), vous vendez dans la meilleure fenêtre depuis 5 ans. Pour le centre-ville (83000), le marché est stable mais pas en surchauffe.
- •Marseille : T3 2025 (3 344 €/m²) est également le pic absolu trimestriel. Pour un bien classé A ou B, les conditions de vente sont optimales. Pour un F ou G : les passoires marseillaises subissent la double pénalité d'un prix inférieur (2 813 €/m²) et de restrictions locatives, sans la prime de localisation centrale qui protège les F/G toulousains ou bordelais.
Développeur et analyste de données
- •Toutes les données de cet article sont reproductibles via 8 requêtes API Normi (6 requêtes SQL listées dans marche-immobilier-paca-2025.data.json). Les endpoints utiles : analyze_market_statistics avec code_departement=06/13/83, analyze_price_trends pour la série trimestrielle, analyze_dpe_price_premium pour les primes DPE par ville.
- •Marseille est le cas d'usage idéal pour un algorithme de scoring DPE : avec un gradient parfait sur 19 480 transactions, la corrélation prix-classe est la plus forte et la plus propre de toutes les grandes villes françaises. Aucun bruit d'inversion. Idéal pour entraîner un modèle de valorisation DPE-pondéré.
- •Le Var littoral (Saint-Tropez à 12 446 €/m²) représente un segment de marché hors-norme qu'il est préférable d'exclure des analyses nationales ou d'indexer séparément. Le filtre prix_m2 BETWEEN 500 AND 30000 peut biaiser les médianes si ces communes sont incluses dans des agrégats régionaux.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2014-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL). Croisement par référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m). 8 requêtes SQL directes sur la table dpe_dvf_matches, résultats complets dans content/blog/marche-immobilier-paca-2025.data.json.
Périmètre : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 500 et 30 000 € (20 000 € pour les communes, 15 000 € pour Marseille pour limiter les outliers ultra-premium). Communes : NICE, TOULON (exact), MARSEILLE% (tous arrondissements pour les analyses de commune de Marseille). Période principale : 2022-2025. Série longue : 2019-2025.
N total : Dept 06 (2022-2025) : env. 32 650 transactions. Dept 13 : env. 32 895. Dept 83 : env. 24 382. DPE apparié : Nice 12 620, Marseille 19 480, Toulon 3 879. Total DPE apparié analysé : 35 979.
Comparatif DPE autres villes : les données Nice (articles nice-prix-2025-resilience), Montpellier (montpellier-prix-2025-dpe), Nantes (nantes-prix-2025-correction-sectorielle), Bordeaux (bordeaux-prix-2025-fond-du-marche), Toulouse (toulouse-prix-2025-dpe-paradoxe), Grenoble (grenoble-prix-2025-correction-alpine) et Lyon proviennent des articles Normi publiés précédemment, sur la même base méthodologique (dpe_dvf_matches, appartements, 2022-2025).
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT 0,5) sur prix_m2. Les moyennes ne sont jamais utilisées car sensibles aux outliers.
Limites : l'appariement DVF×DPE couvre 30 à 40 % des transactions totales. Les biens avec DPE disponible présentent un biais vers le bâti récent, ce qui peut légèrement sous-estimer les médianes des classes F et G. Les communes côtières à faibles effectifs (Saint-Tropez : n=51 en 2025) ont une volatilité médiane supérieure.
Analysez le marché PACA avec l'API Normi
Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API REST ou le serveur MCP Normi. Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · DPE ADEME (données ouvertes). Croisement par référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, depts 06, 13, 83, ventes 2019-2025 avec DPE apparié. N total DPE = 35 979. Comparatif national : depts 06, 13, 83, 31, 33, 69, 75.
Voir aussi : Nice : analyse détaillée 2025 · Marseille : la ville sans correction · Passoires thermiques : 10 villes comparées · Montpellier : prime verte +19,3 %
L'équipe Normi