Prix immobilier Haute-Savoie 2025 : record absolu à 4 538 €/m², Chamonix s'envole à +20 % pendant qu'Annecy-centre recule de -6,4 %
Pendant que Lyon (-9,7 %) et Grenoble (-7,2 %) corrigent depuis leur pic 2022, la Haute-Savoie affiche un nouveau record absolu en 2025. Mais sous le chiffre départemental se cachent deux marchés opposés : les stations alpines en forte hausse et Annecy-ville en légère correction. 12 322 transactions DVF×DPE révèlent aussi que le DPE n'a statistiquement aucun signal à l'échelle du département.
TL;DR
Haute-Savoie (dept 74) : 4 538 €/m² en 2025, record absolu, +5,3 % vs pic 2022 et +1,3 % vs 2023. Seul grand département alpin sans correction. Savoie (+10,6 %) encore plus forte. Mais en interne : Chamonix à 9 706 €/m² (+20 %) vs La Clusaz à 7 365 €/m² (-17,9 %), Annecy-centre (74000) à -6,4 %. Commune ANNECY : pic T2 2023 à 5 719 €/m², creux T1 2024 à 5 026 (-12,1 %), récupération rapide, T4 2025 à 5 381 : pas de correction durable. DPE : B le plus cher (4 654), A en avant-dernière position (4 301). La prime de localisation ski (67 % d'écart Chamonix/Annecy) rend le signal DPE statistiquement nul au niveau du département.
L'arc alpin en 2025 : Savoie et Haute-Savoie progressent, Lyon et Grenoble corrigent
La même frontière qu'en Savoie s'observe ici : les départements à forte composante de résidences secondaires et de demande internationale ont résisté, voire progressé. Les marchés résidentiels primaires (Lyon, Grenoble) ont subi la hausse des taux de plein fouet.
| Département | 2020 (€/m²) | Pic 2022 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Depuis le pic |
|---|---|---|---|---|
| Savoie | 3 044 | 3 704 | 4 095 | +10.6 % |
| Haute-Savoiecet article | 3 704 | 4 311 | 4 538 | +5.3 % |
| Isère (Grenoble) | 2 414 | 3 011 | 2 793 | -7.2 % |
| Rhône (Lyon) | 3 785 | 4 465 | 4 030 | -9.7 % |
Source : dpe_dvf_matches, appartements, prix médian annuel par département. Pic = 2022 pour les 4 départements (données Normi).
Deux facteurs structurels expliquent la résilience de la Haute-Savoie. Le premier est la composition de la demande. Les stations de ski du département (Chamonix, Morzine, Les Gets, Megève, Châtel) drainent une clientèle internationale, notamment britannique, scandinave et suisse, dont les décisions d'achat ne dépendent pas des conditions d'octroi de crédit françaises. Ces acheteurs paient souvent comptant ou avec des apports significatifs en devises étrangères.
Le second facteur est ce que l'on appelle localement le “spillover genevois” : des actifs frontaliers travaillant à Genève (salaires en CHF, parmi les plus élevés d'Europe) achètent en Haute-Savoie en euros, bénéficiant d'un différentiel de change avantageux et de prix immobiliers encore inférieurs à ceux de Genève. Cette pression soutient les marchés d'Annecy, Annemasse et du bassin lémanique, indépendamment des cycles immobiliers français.
La Savoie (+10,6 %) surperforme même la Haute-Savoie sur la même période, portée par les stations Tarentaise (Les Arcs, La Plagne, Val Thorens) qui ont enregistré des hausses particulièrement fortes de la demande internationale depuis 2022. Voir notre article sur la divergence Grenoble/Savoie pour l'analyse de cette fracture régionale.
Haute-Savoie : aucune année en baisse depuis 2019
Le tableau annuel du département 74 est sans équivalent parmi les grandes zones immobilières françaises. Sur sept années consécutives, aucun millésime n'affiche un recul. 2024 marque un très léger repli de -1,1 % vs 2023, immédiatement effacé par la hausse de 2025.
| Année | Médiane (€/m²) | N ventes DPE | YoY |
|---|---|---|---|
| 2019 | 3 393 | 5 422 | — |
| 2020 | 3 704 | 4 100 | +9.2 % |
| 2021 | 4 049 | 4 403 | +9.3 % |
| 2022 | 4 311 | 4 122 | +6.5 % |
| 2023 | 4 481 | 2 974 | +3.9 % |
| 2024 | 4 432 | 2 583 | -1.1 % |
| 2025record | 4 538 | 2 643 | +2.4 % |
Source : dpe_dvf_matches (DVF DGFiP × DPE ADEME). Département 74, appartements. Prix médian annuel. N ventes DPE : transactions avec diagnostic apparié. La baisse du volume depuis 2022 reflète le repli national des transactions, pas une anomalie locale.
Un profil sans équivalent national
De 2019 à 2025, le prix médian du département 74 est passé de 3 393 à 4 538 €/m², soit +33,7 % en six ans sans interruption. Sur la même période, Paris a perdu -10 % depuis son pic de 2022, Lyon -9,7 %, Bordeaux -17,5 %. La Haute-Savoie n'a jamais connu ce que les autres grandes zones immobilières françaises ont traversé depuis 2022.
La fracture interne : Chamonix à 9 706 €/m², La Clusaz en correction, Annecy-centre en stabilisation
Le chiffre départemental (+5,3 %) masque des trajectoires radicalement différentes selon le type de marché. Onze codes postaux avec un volume suffisant pour l'analyse révèlent trois groupes distincts.
| Commune / Code postal | 2022-2023 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Évolution | N 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Chamonix Mont Blanc74400Ski | 8 088 € | 9 706 € | +20.0 % | 107 |
| Morzine74110Ski | 7 585 € | 7 756 € | +2.3 % | 137 |
| La Clusaz74220Ski | 8 968 € | 7 365 € | -17.9 % | 36 |
| Les Gets74260Ski | 7 026 € | 6 702 € | -4.6 % | 44 |
| Praz sur Arly (secteur Megève)74120Ski | 5 932 € | 6 607 € | +11.4 % | 65 |
| Châtel74390Ski | 5 336 € | 5 730 € | +7.4 % | 35 |
| Combloux (secteur Megève)74920Ski | 4 496 € | 5 334 € | +18.6 % | 22 |
| Annecy-le-Vieux74940Lac/Alpage | 6 040 € | 6 028 € | -0.2 % | 50 |
| Saint-Jean-de-Sixt74450Lac/Alpage | 6 140 € | 6 100 € | -0.7 % | 39 |
| Villaz (agglo. Annecy)74370Lac/Alpage | 5 440 € | 5 585 € | +2.7 % | 41 |
| Annecy (centre)74000Urbain | 6 225 € | 5 824 € | -6.4 % | 137 |
Source : dpe_dvf_matches. Appartements, département 74. Référence 2022-2023 cumulée pour robustesse statistique (seuil : 15 ventes ref, 8 ventes 2025 minimum). * Servoz (74310, n=23) exclu du tableau pour volume insuffisant. Combloux (n=22) inclus avec réserve statistique.
Stations alpines en hausse
Chamonix (+20 %, 9 706 €/m²) est désormais le marché le plus cher du département et parmi les plus chers de France. La trajectoire est portée par la demande internationale (Britanniques, Américains, Nordiques) et par une liquidité mondiale des actifs de montagne post-COVID qui n'a pas subi le même choc de taux. Praz sur Arly (+11,4 %, spillover du marché Megève) et Combloux (+18,6 %) confirment la pression sur la zone.
La Clusaz : l'exception correction (-17,9 %)
La Clusaz partait du niveau le plus élevé du département en 2022-2023 (8 968 €/m², au-dessus de Chamonix à l'époque). La correction de -17,9 % à 7 365 €/m² peut refléter une correction vers le bas après une sur-valorisation spéculative, des contraintes d'altitude différentes, ou un parc moins attractif pour les acheteurs internationaux. À surveiller pour valider si c'est une normalisation ou le début d'un cycle plus long.
Annecy-centre : légère correction résidentielle
Annecy centre (74000) recule de -6,4 % (6 225 → 5 824 €/m²). Annecy-le-Vieux (74940) résiste à -0,2 %. Ce sont les seuls codes postaux du département à recul notable, et ils correspondent au marché résidentiel primaire annécien (jeunes cadres, fonctionnaires, PME locales) exposé au choc de taux. La correction reste très inférieure à celle de Lyon (-9,7 %) ou Grenoble (-7,2 %).
Commune ANNECY en trimestriel : choc, rebond et stabilisation
La lecture annuelle (-1,3 % depuis le pic 2023) sous-estime l'amplitude du mouvement interne. En trimestriel, Annecy commune révèle un profil en trois actes.
Prix médian trimestriel — Commune ANNECY (€/m²)
Acte 1 — Hausse continue (T1 2022 à T2 2023). Le prix médian passe de 5 279 €/m² à 5 719 €/m² en six trimestres, soit +8,5 %. Cette montée reflète l'afflux post-COVID de cadres en relocalisation et des acheteurs de résidences secondaires au sein de la commune.
Acte 2 — Correction et rebond (T3 2023 à T3 2024). Le marché plonge à 5 311 €/m² dès T3 2023 puis atteint son creux en T1 2024 à 5 026 €/m² (-12,1 % vs le pic). Ce mouvement est rapide et amplifié par la faible liquidité du marché annécien (70 à 85 ventes trimestrielles en 2024 vs 103-118 en 2022). Mais la récupération est tout aussi rapide : T3 2024 remonte à 5 690 €/m², soit quasi-niveau du pic.
Acte 3 — Oscillation saisonnière (T4 2024 à T4 2025). Les quatre trimestres 2025 oscillent entre 5 150 (T1, creux saisonnier) et 5 584 €/m² (T3, haute saison). T4 2025 à 5 381 €/m² = -4,5 % en glissement annuel vs T4 2024 (5 634). Mais T1 et T2 2025 étaient en territoire positif (+2,5 % et +2,3 %). Il n'y a pas de tendance baissière durable, mais une volatilité saisonnière amplifiée par les faibles volumes.
| Trimestre | Médiane (€/m²) | N ventes | YoY |
|---|---|---|---|
| T1 2024creux | 5 026 | 70 | -4.8 % |
| T2 2024 | 5 341 | 79 | +1.1 % |
| T3 2024 | 5 690 | 66 | +5.7 % |
| T4 2024 | 5 634 | 75 | -1.1 % |
| T1 2025 | 5 150 | 75 | -8.4 % |
| T2 2025 | 5 465 | 74 | -4.4 % |
| T3 2025 | 5 584 | 94 | +5.1 % |
| T4 2025 | 5 381 | 77 | -1.8 % |
Source : dpe_dvf_matches, commune ANNECY, appartements, T1 2024 à T4 2025. YoY = même trimestre de l'année précédente (T1 2022 à T4 2022 pour les 4 premiers).
DPE : le signal est absent au niveau département — la localisation ski et lac prime sur tout
Sur 12 322 transactions DVF×DPE en Haute-Savoie (2022-2025), le classement des classes énergétiques par prix médian ne ressemble à rien de connu dans les autres villes analysées : B est la classe la plus chère, A est en avant-dernière position, et E est plus cher que A. Ce n'est pas une anomalie de données : c'est l'effet de composition géographique.
Département 74, appartements, 2022-2025. N total = 12 322. Ordre par classe A→G (non par prix). Prix médian (PERCENTILE_CONT 0,5).
L'explication est arithmétique. Chamonix (74400) affiche un prix médian de 9 706 €/m² avec 107 ventes. Ces appartements sont souvent des immeubles anciens des années 1970-1990, classés E, F ou G en raison de leur isolation défaillante. À l'opposé, des résidences neuves BBC à Villaz ou dans l'agglo. annécienne sont classées A ou B, mais à 5 300-5 600 €/m². Résultat : en agrégeant les deux sous-marchés, un appartement F (souvent à Chamonix) coûte statistiquement plus cher qu'un A (souvent à Villaz).
C'est pourquoi l'analyse DPE par département n'a de sens que dans des zones à faible dispersion géographique des prix. En Haute-Savoie, l'écart entre Chamonix (9 706 €/m²) et Annecy-centre (5 824 €/m²) représente +67 % de différentiel de localisation. Le signal énergétique, qui vaut 10 à 20 % dans les villes comme Nice ou Montpellier, est statistiquement noyé dans ce ratio.
En revanche, au niveau de la commune ANNECY seule, le signal DPE existe et est fort : dans notre analyse investisseur Annecy 2025, la classe A (5 456 €/m²) surpassait la classe D (4 019 €/m²) de +35,8 %. Il faut descendre au niveau communal pour que le signal DPE reprenne de la clarté.
Conclusion méthodologique
Les analyses DPE au niveau national ou régional sous-estiment systématiquement les marchés à forte dispersion de prix interne (zones ski, zones touristiques, grands départements avec des marchés de résidences secondaires). L'outil analyze_dpe_price_and_thermal_risk de l'API Normi permet d'interroger au niveau de la commune pour éviter ce biais de composition.
Ce que ça change selon votre profil
Acheteur résidence principale (Annecy)
- ·Annecy-centre (74000) à 5 824 €/m² représente -6,4 % vs la période 2022-2023. Les conditions sont meilleures qu'au pic, sans être celles d'un creux marqué. La correction est terminée au niveau annuel (5 443 €/m² = -1,3 % vs 2023).
- ·Annecy-le-Vieux (74940) à 6 028 €/m² est quasi-stable (-0,2 %). La prime lac résiste bien. Pour un acheteur long terme (10 ans+), l'entrée à ce niveau reste défendable.
- ·Surveiller T1 et T2 2026 : si la tendance saisonnière 2025 se reproduit (T1 à 5 150 €/m² vs T3 à 5 584 €/m²), T1 2026 peut offrir une fenêtre d'entrée 3 à 5 % sous le prix médian annuel.
Investisseur résidence secondaire (stations)
- ·Chamonix (+20 %) et Combloux (+18,6 %) ont surperformé, mais les points d'entrée ont monté en conséquence. À 9 706 €/m², Chamonix est au-dessus de Lyon 6e et comparable aux arrondissements centraux de Paris. La liquidité est faible (107 ventes annuelles DPE).
- ·La Clusaz (-17,9 %, 7 365 €/m²) offre potentiellement un point d'entrée si la correction est structurelle. Mais le faible volume (36 ventes 2025) rend le signal peu robuste. Analyse à la référence cadastrale requise avant achat.
- ·Praz sur Arly (secteur Megève, +11,4 %) offre un accès au marché Megève à 6 607 €/m² vs Megève intramuros à 10 000+ €/m². Différentiel substantiel avec perspectives de convergence partielle.
Vendeur (Annecy)
- ·Annecy-centre à 5 824 €/m² en 2025 est -6,4 % sous la référence 2022-2023. Une valorisation calée sur 2022 est trop haute. Partir de 5 700-5 900 €/m² selon l'emplacement précis est cohérent avec le marché constaté.
- ·T3 est historiquement le meilleur trimestre pour vendre (5 584 €/m² en T3 2025, +7,5 % vs T1 2025). Pour un appartement annécien, une mise en vente en mai-juin optimise la fenêtre d'acheteurs.
- ·Un DPE A ou B ne donne pas de prime mesurable au niveau du département, mais dans la commune ANNECY, la classe A vaut +35 % vs D. L'argument énergie est communicable et vérifiable par acheteur via l'API Normi.
Développeur et analyste
- ·Toutes les données de cet article sont reproductibles via 6 requêtes SQL sur dpe_dvf_matches. Les paramètres complets sont dans le fichier annecy-prix-2025-resilience.data.json joint à la PR.
- ·La Haute-Savoie illustre les limites des analyses DPE agrégées. L'outil compare_locations permet de mettre 5 codes postaux en parallèle (74000, 74110, 74220, 74400, 74940) pour quantifier la dispersion interne en une requête.
- ·Le profil sans correction du dept 74 est utile comme benchmark pour les modèles de risque immobilier : la Haute-Savoie est un cas limite (marché international, résidences secondaires, spillover CHF) qui ne répond pas aux mêmes cycles que les marchés résidentiels primaires.
Méthodologie
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0, data.gouv.fr, mutations 2019-2025) × Diagnostics DPE ADEME (données ouvertes, base nationale DPE-DL). Croisement par référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m). Requêtes directes sur la table dpe_dvf_matches (6 requêtes SQL, résultats complets dans annecy-prix-2025-resilience.data.json).
Périmètre principal : appartements uniquement (computed_type_local = 'Appartement'), prix_m2 entre 500 et 20 000 € (seuil supérieur élargi à 20 000 pour capturer les biens premium de stations alpines). code_departement = '74' pour les analyses départementales. commune = 'ANNECY' pour les analyses communales.
N total DPE dept 74 : 12 322 ventes avec DPE apparié (département 74, 2022-2025). N trimestriel commune ANNECY : 1 482 ventes sur 16 trimestres. Volume par code postal : seuil minimum de 15 ventes en référence (2022-2023) et 8 ventes en 2025.
Codes postaux : la référence 2022-2023 est cumulée sur deux ans pour augmenter la robustesse statistique. Servoz (74310, n_2025=23) est mentionné en note mais exclu du tableau principal. Combloux (n_2025=22) est inclus avec réserve.
Comparatif régional : les données Grenoble (dept 38) et Lyon (dept 69) proviennent d'articles Normi publiés (grenoble-prix-2025-correction-alpine, lyon-correction-2025-fond-du-marche), même méthodologie. Savoie (73) et Haute-Savoie (74) : requêtes directes sur dpe_dvf_matches, même script.
Statistique centrale : médiane (PERCENTILE_CONT 0,5) sur prix_m2, calculée directement en SQL.
Non-cannibalisation : notre article investir-annecy-2025 couvre le code postal 74000 avec une approche guide acheteur (5 appels API, données 2023-2024). Cet article couvre le département entier (12 communes, données 2019-2025) avec une approche analyse de marché macro. Les deux sont complémentaires.
Analysez le marché alpin avec l'API Normi
Toutes les données de cet article sont reproductibles via l'API REST ou le serveur MCP Normi. Le plan gratuit inclut 500 crédits par mois, suffisant pour analyser 50+ communes.
Sources : DVF DGFiP (Licence Ouverte 2.0) · DPE ADEME (données ouvertes). Croisement par référence cadastrale et géo-matching (rayon 25 m).
Périmètre : Appartements, département 74 et commune ANNECY, ventes 2019-2025 avec DPE apparié. N DPE dept = 12 322. N trimestriel commune ANNECY = 1 482. Comparaison régionale : depts 38, 69, 73, 74.
Voir aussi : Grenoble : la seule grande ville de l'arc alpin en correction · Guide acheteur Annecy 2025 (code postal 74000) · Nice : hausse continue et prime verte +10 % · Montpellier : prime verte +19,3 %
L'équipe Normi